As vilas dos com terra

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REVISTA ISTO É, 12 de agosto de 1998

As vilas dos com-terra

Programa do governo estadual retira bóias-frias das favelas e coloca as crianças nas escolas

Foto: JULIO COVELLO

Joelci com a mulher e a filha na Vila Canarinho: "Agora sou gente"

MÁRIO SIMAS FILHO, DE DOIS VIZINHOS (PR)

Na década de 70, quando a moda entre os prefeitos das maiores cidades do País era a construção de túneis e viadutos, o arquiteto Jaime Lerner, então prefeito de Curitiba (PR), resolveu seguir na contramão. Nos três períodos em que governou a cidade, ele não investiu em obras faraônicas. Adaptou às ruas já existentes canaletas exclusivas para os ônibus, implantou vias rápidas para os automóveis e criou o "expresso", linhas de ônibus com menos paradas que as tradicionais. Com isso, evitou a rota dos congestionamentos e fez da cidade um modelo de transporte coletivo. As soluções baratas e criativas foram decisivas para Lerner conquistar o governo estadual, em 1994. Este ano, ele tenta a reeleição e aposta em um outro projeto, desta vez no interior: as vilas rurais.

"Estamos assistindo o bóia-fria, que é o primo pobre do sem-terra", diz Lerner. "Esse é o caminho para uma efetiva reforma agrária." O governador pode exagerar quando identifica nas vilas rurais a solução para a questão da reforma agrária, mas com certeza elas garantem cidadania àqueles que vivem nas favelas. Nos últimos quatro anos, o governo já construiu 248 vilas rurais, beneficiando 17 mil famílias em 110 municípios. São números positivos e, para chegar a eles, o governo gastou R$ 12 mil por família. O Estado ajuda as prefeituras a comprarem terrenos nas margens de estradas vicinais. São demarcados lotes de cinco mil metros quadrados e em cada um deles é erguida uma casa com 44 metros quadrados.

Joelci Vasconcellos, 28 anos, é casado e pai de Jéssica, uma garotinha de dois anos. Até janeiro deste ano, a família morava em uma favela na periferia da cidade de Dois Vizinhos, a 509 quilômetros de Curitiba. Joelci presenciou de perto a mecanização da agricultura e virou bóia-fria. Perdeu o direito de morar na propriedade em que trabalhava, passou a ter renda apenas nos meses de safra, houve ocasiões em que lhe faltou comida e terminou na favela. Hoje, ele mora na Vila Rural Canarinho, a cerca de sete quilômetros de Dois Vizinhos. Sua mulher, Cleusa, mantém uma horta e algumas árvores frutíferas, além de um pequeno galinheiro, que garante as refeições da família. Pela manhã, ele faz bicos como jardineiro na cidade. À tarde, prepara o resto do terreno para plantar cana-de-açúcar e mandioca. "Agora me sinto gente. Posso até comprar alguma coisa. Quando morava na favela, não me davam crédito", diz.

Depois que uma vila rural é inaugurada, o governo do Estado desloca técnicos da Secretaria de Agricultura para orientar as famílias. "Entregamos sementes e ferramentas para cada família", diz Lerner. O Estado dá assistência total às vilas por 30 meses. Passado esse período, os agricultores têm que pagar, em 25 anos, os R$ 12 mil que o governo investiu em cada família. No interior das vilas, os moradores se organizam em cooperativas. Na Vila Rural Canarinho, por exemplo, as 37 famílias decidiram criar frangos. Fizeram contatos com os supermercados da região e acertaram a venda da produção, que será distribuída para cerca de 15 municípios. "Construímos três aviários e no final de agosto os frangos estarão prontos para o abate", afirma o prefeito de Dois Vizinhos, Jaime Guzzo, do PMDB, partido que faz oposição a Lerner.

A transferência da favela para a vila rural também mudou a vida de Otacílio de Lima, 31 anos, casado e pai de três filhos. Ele trabalhava como pedreiro em Dois Vizinhos e os filhos viviam pegando papel pelas ruas para aumentar a receita da família. "Agora estou em paz", diz o rapaz. A vila está próxima da cidade e as 90 crianças, filhas dos antigos favelados, estão na escola. Além das escolas, os moradores das vilas podem usar os serviços de saúde das cidade, sem sofrer a discriminação que sentiam na condição de favelados. "Essas famílias voltaram a ter dignidade e os problemas no município diminuíram muito", conclui o peemedebista Guzzo.

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Vilas Cariocas já têm identidade

PELOS QUATRO CANTOS

Vilas Cariocas já têm identidade

Casas populares, mas com o charme e o conforto dos subúrbios do Rio do começo do século. Essa é a proposta do programa Vilas Cariocas, da Secretaria Municipal de Habitação, que selecionou na semana passada os quatro projetos arquitetônicos que serão usados em seus primeiros lotes, na Pavuna.

Ao todo, 52 trabalhos participaram do concurso, que premiou com R$ 10 mil cada um dos quatro projetos escolhidos. As vilas, cada uma com um aspecto urbanístico diferente, terão casas tipo estúdio (20 metros quadrados), de um quarto (30 metros quadrados) e de dois quartos (42 metros quadrados). A Prefeitura venderá os imóveis, que devem ficar prontos até agosto, através da Coordenadoria de Fomento da secretaria.

O maior desafio para os projetos foi combinar custos baixos, bom aproveitamento do terreno e qualidade da moradia. O arquiteto Cláudio Taulois - autor, junto com Norma Taulois, das plantas que serão usadas no lote 2 - optou por modelos que pudessem usar vários tipos de material de construção:

-O projeto aceita qualquer material. A casa pode ser feita de tijolo e argamassa, tijolo aparente ou blocos de concreto. Já o telhado pode ser de amianto, barro ou cerâmica - explica.

Segundo Cláudio, isso barateia a construção pois, quando começarem as obras, a Prefeitura poderá escolher de acordo com o material que estiver mais barato no momento. As casas, como determinam as regras do concurso, devem ser construídas em módulos. Há um modelo básico para o estúdio (sala, cozinha e banheiro), chamado de embrião, que pode ser ampliado com a construção de mais um ou dois quartos.

- O morador já recebe as plantas para possíveis ampliações. Diferentemente de outras habitações populares, nas quais os compradores não têm opção para o futuro, nessas vilas eles vão poder estar sempre melhorando suas casas - diz.

Para quebrar a monotonia da repetição em módulos, Cláudio optou por casas de dois quartos com um segundo pavimento, cujas torres se alternam nas fachadas da vila. Já os arquitetos Carlos Lima e Fernanda Amar, responsáveis pelo lote 3, optaram por usar cores diferentes para personalizar as casas.

- Todas as unidades terão varandas ou sacadas, no caso das que têm dois andares, nas cores brancas. Isso dará unidade ao conjunto. E, para diversificar cada casa, elas terão uma parede pintada de amarelo ou azul - explica Carlos.

Ele conta que o projeto usou como solução para o posicionamento das casas a repartição do lote em terrenos de medidas múltiplas entre si: frentes de três, 4, 5 e seis metros; e profundidades de seis, nove e 12 metros. Assim, é mais fácil organizar as divisões pelo lote.

O projeto prevê dois modelos diferentes para os estúdios, três plantas para as casas de quarto e sala, e quatro tipos de imóveis com dois quartos. Todos com revestimento de tijolo aparente na cor ocre e telha de fibra natural verde.

Rogério Cardeman, autor do projeto a ser usado no lote 1, usou tijolo aparente e telhas de fibras naturais, estas nas cores vermelho, azul e verde:

- Essa fibra absorve muito bem o calor e é ideal para um bairro quente como a Pavuna.

Já os arquitetos James Shoiti Miyamoto e Maria Lúcia Pecly, autores do projeto para o lote 4; usaram um sistema construtivo com blocos de cerâmica para baratear os custos.

- A área interna tem a aparência de uma minicidade, com postes, árvores e escadas largas - diz Maria Lúcia.

Vila - Opção Habitacional

INSTITUTO METODISTA BENNETT
FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO

PLANEJAMENTO INTEGRADO
Titular:                                Arquiteto Edgar Gonçalves da Rocha
Assistente:                          Arquiteto Augusto Ivan de Freitas
Autora do trabalho aluna:  Maria Lucia Leone Massot

JUNHO/1982

VILA: OPÇÃO HABITACIONAL

RUA TAL, QUADRA POR AÍ ASSIM, No. 100, ANDAR 1.000, APARTAMENTO MILHÃO, NÃO SEI ONDE

Onde foi que eu nasci, e há quanto tempo? Os moços da Urbanização nunca me perguntaram, ao derrubarem o Catumbi, o morro do Castelo, o morro de Santo Antonio, tantos morros aterrando tantos mares, o Rio é uma longa história de morros aterrando mares. Já me lembro - eu nasci no Meyer, antigo bairro do outro Rio, mas nada me doeu tanto como uma madrugada em que entrei no túnel Santa Barbara esperando sair naquele universo eterno do Catumbi e o Catumbi tinha literalmente desaparecido, destruído por uma guerra que não destruiu Colônia, nem Chartres, nem Praga, nem Nantes. A luta jurídica, pela desapropriação das casas do Catumbi, levou anos, mas luta jurídica não se vê nas ruas, não tapa o sol, não expulsa o cidadão de sua cidadania. Enquanto está nos foros. Mas quando a luta jurídica terminou - o Estado sempre ganha, o cidadão sempre perde, a justiça é cega mas tem muito tato - os moços botaram logo seus tratores na rua - a tecnologia de hoje compensa com sua rapidez todas as demoras burocráticas - e em meia hora destruíram o verdadeiro coração da cidade de São Sebastião do Rio de Janeiro, transformando o Catumbi em mais um viaduto, como transformaram a maravilhosa Paulo de Frontin em mais um viaduto, mais um cemitério, mais uma faixa de asfalto, mais um nada clorótico, mais uma passagem, lugar para onde ninguém vai, de onde ninguém vem, onde ninguém jamais estará. Há quanto tempo começou isso, meu Deus? Há mais de trinta guerras, todas sangrentas, as últimas mais divertidas porque já nos acostumamos e tem o "Jornal das oito". Que nome tinha eu, então? Acho que nasci um João qualquer, numa tarde de agosto ou num dia de maio, que me importa agora? Já me esqueci mesmo. Os cheiros já mudaram - todos - de lugar e o Largo do Machado eu já nem sei mais onde foi, com o cinema São Luis também jogado nos espaços infinitos das deslembranças, a terra em volta calcinada e salgada para não se parecer com nada do que era antes, e "para que ali nada mais cresça". Eu conheço bem mais a escada que sobe da praça d'Espanha e vai dar lá em cima, em Trinita dei Monti, em Roma. Aqui, o tráfego foi todo remanejado, se é assim que se diz, e a todo momento se vai para onde não se quer, evitando-se as cidades pequenas e os seres humanos até lhes esquecer a forma e o contato. E sempre nos respondem, com arrogância: "Para que Sete Quedas, céus, seis não lhes bastam? E eu me pergunto, atônito: "Onde vive, onde mora essa canalha?" Certo não é aqui, ou não teria tal ânsia destrutiva. Há um espelho em que eu não me reconheço. E depois não querem violência. Como, se o homem brasileiro perdeu a identidade até do botequim da esquina.

Millôr Fernandes 
Revista VEJA - 05.05.1982

"... as massas não tem necessidade dos intelectuais para saber, elas sabem perfeitamente, claramente, muito melhor do que eles, e elas o dizem muito bem. Mas existe um sistema de poder que barra, proíbe, invalida este discurso e este saber" ... "os intelectuais fazem parte deste sistema de poder, a idéia de que eles são os agentes da consciência e do discurso, ela própria, faz parte deste sistema".

Michel Foucault -

Os intelectuais e o poder, em psicanálise e ciência da história - entrevista a Giles Deleuse - Eldorado - 1974 - Rio, pag. 139/48.

ÍNDICE


1 - Introdução
2 - As vilas no Brasil como opção para habitação
3 - Porque Botafogo e Vila Izabel
4 - Origem das Vilas e casas geminadas na civilização ocidental

4.1 - No Geral
4.2 - No Rio de Janeiro
4.3 - Evolução dos bairros em estudo

5 - Preservação: uma necessidade
6 - Os acessos das vilas e logradouros públicos: o radicalismo contido no "desenvolvimento" urbano
7 - Construções baixas, horizontais e pequenos lotes: uma determinante
8 - Implantação de vilas em diferentes tipos de lotes
9 - Como se vive nos espaços tradicionais e novos?
10 - As vantagens e desvantagens das construções verticais e horizontais
11 - Estudos para um mesmo terreno situado a Rua São Clemente no. 147
12 - O uso desabusado da legislação urbanística
13 - Conclusão
14 - Propostas para edificações e lotes mínimos
15 - Bibliografia

Programa Habitat

http://www.habitat.org/

Documento sobre Habitação e Desenvolvimento Urbano

Ofício Especial ABC nº 013/98 Brasília, 7 de Agosto de 1998

Assunto: Entrega do Documento sobre
Habitação e Desenvolvimento Urbano

Prezado Senhor

O Fórum de Secretários Estaduais de Habitação e a Associação Brasileira de COHABs - ABC, em Reunião Conjunta realizada nos dias 6 e 7 de Agosto de 1998, no Auditório do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, na cidade de Brasília (DF), aprovou o Documento, anexo, resultado de estudos realizados por uma experiente equipe de técnicos envolvidos com o setor e que mereceu a aprovação unânime do Conselho de Representantes da ABC, composto pelos presidentes das Companhias de Habitação Popular e Órgãos Assemelhados (estaduais, municipais e distrito federal) e dos Secretários dos Governos Estaduais, ligados à área Habitacional e de Desenvolvimento Urbano.

O Documento, no entendimento dos seus signatários, além de ser a apresentação pontual de alguns problemas que, há algum tempo, afetam o sistema, trás propostas e sugestões construídas na convicção da necessidade do estabelecimento de uma política habitacional e urbana como instrumento insubstituível de inclusão social e de melhoria da qualidade de vida nas cidades e por conseqüência dos próprios cidadãos.

Na oportunidade em que o fazemos chegar às mãos de Vossa Senhoria, na qualidade de candidato à Presidência da República do Brasil, expressamos nossa vontade de ver incluídos, na sua Proposta de Programa de Governo, os pressupostos nele apresentados.

Atenciosamente
(assinam o presente documento)

CARTA DA ABC E FÓRUM DOS SECRETÁRIOS DE HABITAÇÃO
aos Candidatos à Presidência da República

O "Compromisso de conseguir de forma cabal e progressiva que se torne realidade o direito à moradia" para todos, firmado pelo Estado Brasileiro, em conjunto com centenas de nações, na Segunda Conferência das Nações Unidas sobre os Assentamentos Humanos – HABITAT II, realizado em Istambul, em Junho de 1996, norteia os propósitos das ações da Associação Brasileira de COHABs – ABC e suas afiliadas e do Fórum dos Secretários de Habitação, na formulação deste documento.

Preocupados com a magnitude das necessidades habitacionais da população Brasileira e a insuficiência dos instrumentos atuais para supri-las de forma definitiva, os signatários levam aos candidatos à Presidência da República, as suas reflexões e suas propostas.

O Fórum dos Secretários de Habitação é o centro da discussão das questões habitacionais no âmbito dos estados e municípios. A Associação Brasileira de Companhias de Habitação Popular e Órgãos Assemelhados, congrega afiliadas, em todo território nacional, as quais somam a experiência acumulada, nos últimos 34 anos, pela produção de mais de 2,0 milhões de alternativas habitacionais, beneficiando uma população de baixa renda, superior a 10,0 milhões de pessoas, com moradia adequada, sua infra-estrutura e equipamentos comunitários básicos. Ressalte-se que, para realizar tamanha performance, foram gastos apenas 18% do total dos recursos consumidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, no mesmo período.

Da interação com os demais organismos envolvidos com o setor habitacional e dessa experiência bem sucedida, até mesmo com as características diferenciadas das políticas habitacionais, em que houve a convivência com uma produção marcada por altos e baixos momentos, é que foram colhidas as reflexões e as propostas, apresentadas neste Documento.

A cada dia, ressalta-se como necessária, e evidente, a importância do estabelecimento de uma política habitacional como instrumento insubstituível de inclusão social e de melhoria da qualidade de vida nas cidades e em conseqüência dos próprios cidadãos. Morar de forma adequada e regularizada, numa cidade segura e saudável, com acesso à infra-estrutura e aos benefícios urbanos é, na verdade, uma forma concreta de afirmação de cidadania.

Apesar da definição constitucional da habitação como responsabilidade comum à União, Estados e Municípios, os instrumentos que concretizariam essa co-responsabilidade são insuficientes e na prática, dividem mais as responsabilidades do que o poder de realizações. Por essa razão milhões de brasileiros continuam excluídos desse direito.

A sociedade, como beneficiária e propulsora dessas ações, sem a qual não se equaciona o problema da habitação no Brasil, está excluída do processo decisório, enfraquecendo-o, portanto.

Para alcançar o sucesso que se almeja e a integração no relacionamento poder público/sociedade, são essenciais, como pressupostos: i) garantir soluções eficazes e adequadas às diversas realidades; ii) democratizar os instrumentos de gestão; e, iii) institucionalizar esses instrumentos, em caráter permanente.

No contexto das soluções sobressaem algumas prioridades: i) ampliar o acesso à terra regularizada; ii) aumentar e flexibilizar o acesso aos recursos para investimentos em infra-estrutura urbana possibilitando melhores condições de habitabilidade em áreas ocupadas de forma degradada; iii) respeitar a dinâmica local e a cultura regional na definição e estruturação de soluções para as preocupantes questões habitacionais; e, iv) articular a política de habitação com políticas de emprego e melhoria e redistribuição de renda.

No entendimento dos signatários deste Documento, para equacionar e fazer frente a magnitude do problema seria indispensável o comprometimento e a co-responsabilidade da União, Estados e Municípios, com a efetiva participação da sociedade, em instância decisória, das ações do Estado, onde fique assegurada a transparência e a democratização dessas decisões.

A criação de Agências Nacionais, como as promovidas pelo atual governo federal, em importantes e estratégicos setores governamentais, permitirá o controle, acompanhamento e regulação setoriais de forma mais eficaz do que em uma ação direta de Governo em atividades que, por sua natureza, deveriam ser descentralizadas.

Estão elencados, a seguir, cinco pontos, considerados fundamentais à consecução das questões aqui propostas no que se refere a estruturação de um sistema permanente. Refletem um longo processo de discussão envolvendo os diversos setores da habitação popular os quais vêm realizando as mais diversas experiências bem sucedidas nos Estados e Municípios:

Conselho Nacional de Política Urbana

Constituição do Conselho Nacional de Política Urbana – deliberativo, paritário em sua composição, articulado a Conselhos Estaduais e Municipais, de similar composição, responsáveis pela formulação das políticas nacional, estaduais e locais, respectivamente.

Instrumento de democratização e descentralização, com competência para deliberar sobre a política habitacional e desenvolvimento urbano, esse Conselho Nacional deverá estar vinculado a um Ministério de Estado responsável por estas políticas.

Fundo de Habitação e Desenvolvimento Urbano

O Fundo seria o instrumento político, financeiro e operacional necessário a execução da política habitacional. Nessas condições é importante que atue com diversas fontes de recursos financeiros, de natureza onerosa e não onerosa, de forma a assegurar o acesso à moradia às famílias de menor renda.

O Fundo, também, se constituiria como um meio indispensável à implementação de uma política nacional de subsídio, única forma capaz de garantir, de fato, o acesso à moradia às famílias de menor renda e, principalmente, aos socialmente excluídos.

A política de subsídio deve ser aplicada à família, intransferível e, sempre que possível, temporária.

Agência Nacional de Habitação e Desenvolvimento Urbano

Com a função de operacionalizar os recursos do Fundo Nacional de Habitação, a Agência teria, ainda, a missão de normalizar as deliberações do Conselho Nacional.

A Agência é, especialmente, importante porque, vinculada ao Ministério responsável pela política de habitação e desenvolvimento urbano, garantiria a unificação da articulação das gestões dos diversos órgãos responsáveis pela implementação das ações da área, proporcionando um equilíbrio entre as diretrizes da política nacional e sua aplicação nos âmbitos estadual e regional.

Com essa característica a Agência superaria dois problemas do atual sistema que são: i) subordinação do Agente Operador dos recursos a um Ministério não articulado à área habitacional e desvinculado da própria lógica social que envolve as ações do setor; e, ii) concentração em um único órgão, de papéis que são conflitantes entre si, como de Agente Operador, Agente Financeiro e Administrador de Fundos.

Descentralização da Gestão e da Execução

A partir da constituição do Conselho, do Fundo e da Agência é possível através de uma ação descentralizadora, incentivar e utilizar-se de estruturas similares estaduais e locais, em favor da ampliação da sua capacidade de gestão e de execução da política habitacional, permitindo a adequação de diretrizes nacionais e instrumentos de execução às características, problemas, possibilidades, dinâmicas e programas apoiados em culturas regionais.

A efetivação dessa descentralização pressupõe a priorização de investimentos em ações nas demandas devidamente caracterizadas, nos incentivos necessários à ampliação da quantidade, qualificação e capacitação dos agentes desta política.

Modernização e Adequação da Legislação Urbana

Considerando que a modernização e a adequação da legislação urbana constituem-se instrumentos básicos à definição e utilização de áreas para a organização das cidades, torna-se imperativo que o Estado priorize ações políticas com vistas a: i) aprovação da emenda constitucional que reconhece o direito à moradia como direito humano; ii) aprovação da emenda "Ulisses Guimarães"; iii) regulamentação do Art. 23 da Constituição, que define a habitação como responsabilidade comum da União, Estado e Municípios; iv) aprovação do Estatuto das Cidades; v) regulamentação do Art. 182, da Constituição, que define a subordinação da terra à sua função social; e, vi) revisão da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 que trata do parcelamento do solo urbano.

Dentro desse contexto, é, também, necessário que os documentos do âmbito federal sejam indutores e estimulem a adequação das legislações estaduais e municipais, pertinentes, de forma a que sejam instrumentos voltados para a ampliação das alternativas de acesso à terra regularizada.

As COHABs e Órgãos Assemelhados
neste novo Sistema de habitação

As Companhias de Habitação Popular e Órgãos Assemelhados – COHABs, como são conhecidas as sociedades de economia mista, empresas públicas estaduais e municipais, ou institutos, foram criadas como agentes promotores e financeiros do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, especificamente para o atendimento aos estratos populacionais de mais baixa renda, e isto sempre as distinguiu dos demais agentes, pelo caráter predominantemente social de sua ação.

Suas atividades, em um determinado período do SFH, subordinavam-se a contratos de empréstimos visando as fases de produção e comercialização das unidades habitacionais populares, previam trabalhos de desenvolvimento social e comunitário das famílias beneficiadas, além de realizar a administração dos créditos gerados, de alta especialização, em um largo horizonte temporal (25 a 30 anos). Todas essas fases contratuais se submetiam a prévia aprovação, pelo órgão central do sistema, quanto aos aspectos jurídicos, técnicos de engenharia e sócio-econômicos, subordinando o preço de venda, estritamente, ao custo de cada unidade.

Diversamente do que fazem as instituições financeiras, assim reconhecidas pelo Banco Central, a única fonte de recursos para investimentos pelas COHABs, limita-se a empréstimos concedidos ou recursos orçamentários, com finalidade especifica. Não são, pois, bancos, cooperativas, construtoras com fins lucrativos ou apenas comercializadoras de imóveis populares. Seu produto principal é a garantia da moradia adequada, associada à promoção da cidadania dos seus beneficiários.

Com as sucessivas alterações das políticas de habitação, as COHABs buscaram adequar-se ao novo momento. São inúmeras as experiências bem sucedidas que realizaram e realizam, levando em conta alternativas de produção e geração de receita. Hoje, há COHABs atuando como agentes promotores de governos municipais e estaduais, desenvolvendo ações multisetoriais a exemplo da regularização fundiária, produção de empreendimentos em regime de mutirão, urbanização de favelas, entre outros. Têm-se mostrado eficazes para concretizar, na ponta, no diálogo com a população, no conhecimento das particularidades dos seus adquirentes, efetivos e potenciais, e das necessidades de equipamentos urbanos públicos e comunitários, a implementação, como agentes dos governos federal, estaduais e municipais, de suas políticas de habitação social.

Em que pese o entendimento de que a Habitação Popular induz conquistas sociais para as classes menos favorecidas, na prática, a visão que prioriza o menor envolvimento do Estado na economia e na produção é que prevalece. A partir dessa visão, atuações como as que as COHABs realizam, são consideradas prejudiciais à ordem econômica por "individarem" o erário dos estados e municípios e, assim sendo, contrariando o novo momento do País. Esta é uma avaliação totalmente equivocada, uma vez que os compromissos assumidos pelas COHABs são respaldados por garantias reais.

O envolvimento do Estado no encaminhamento de solução do déficit de moradias adequadas para a população de baixa renda, faz-se necessário porque a iniciativa privada não atua no atendimento a esse segmento populacional, até porque não se apresenta como atrativo de mercado. Sem o estímulo e a participação dos governos, tal segmento continuará à margem de solução, permanecendo carente de moradias e pressionando, a seu modo, os governos locais, mediante ocupações de áreas públicas e particulares.

A reformulação global do Sistema Financeiro da Habitação, cuja necessidade é reconhecida por todos, precisa, por um lado, constituir-se com base em modernos lastros institucionais, como os que estão propostos ao longo deste Documento e, por outro lado, não poderá prescindir dos conhecimentos e das experiências de instrumentos já consolidados, onde estão presentes desenhos que marcam características positivas e eficientes.

As COHABs estão dispostas para participar do grande desafio que representa, para os socialmente excluídos, o resgate da Cidadania.

Brasília (DF), 07 de Agosto de 1998
(assinaram o presente documento)

Favelas: Alguns exemplos de como tentar resolver

Favelas: Alguns exemplos de como tentar resolver

Cid Blanco Junior

• Cid Blanco Junior é estudante de graduação da FAU-USP, pesquisa políticas habitacionais desde 1994, é integrante do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos/FAU-USP, e é um dos coordenadores do Programa Favela Limpa da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação da Prefeitura de Santo André, também membro da Unidade de Gestão junto a Comunidade Européia no Programa Integrado da Prefeitura de Santo André.A crise habitacional dos dias de hoje e o crescimento constante das favelas nas cidades brasileiras traz à tona uma questão: como resolver o problema de nossas favelas? Políticas referentes à habitação de interesse social no Brasil e especialmente aquelas que se referem às habitações subnormais, foram altamente centralizadas a nível federal até 1986. A política desenvolvida pelo Sistema Financeiro de Habitação - SFH - e pelo Banco Nacional de Habitação - BNH - por mais de vinte anos, acumulou muitos erros.

  A erradicação de favelas foi prática comum dos governos brasileiros desde o início desse século. Entretanto, ainda que prática constante, isso jamais resolveu o problema e nem ao menos impediu o crescimento das favelas. Cidades como Recife e Belém têm mais de 50% de sua população morando em núcleos subnormais (IBGE, 1991). Novas experiências que visavam superar todos esses erros surgiram no final da década de 80, quando os prefeitos das capitais voltaram a ser eleitos pelo voto direto.

  Algumas dessas experiências foram desenvolvidas nos municípios de São Paulo (1989-1992), Rio de Janeiro (1993) e Fortaleza (1993-1996)1 , que desenvolveram políticas de urbanização de favelas, ao invés de simplesmente erradicá-las e obtiveram/estão obtendo ótimos resultados. Municípios menores como Diadema (1993-1996), Santo André (1989-1992 e 1997-) e Santos (1989-) também desenvolveram/desenvolvem com sucesso programas de urbanização de favelas As favelas são, freqüentemente, áreas remanescentes do parcelamento do solo urbano e áreas públicas que se encontram em fundos de vale ou em encostas íngremes, em más condições para a edificação, ou seja, os piores locais disponíveis dentro do contexto urbanizado. Sua ocupação costuma se dar de maneira desordenada e suas moradias, geralmente, não obedecem a nenhum critério técnico construtivo, podendo ser tanto de alvenaria como de chapas derivadas de madeira, ou ainda de restos de lixões. Em geral, essas moradias lançam sobre a superfície do solo a água servida, favorecendo ainda mais a instabilidade geotécnica, no caso de encostas e acentuando gravemente os problemas de ordem sanitária. Ademais, costumam ser construídas em patamares formados por cortes íngremes e aterros lançados sem nenhuma proteção superficial.2 A urbanização de uma favela pode se dar de duas maneiras: mantendo as moradias, apenas consolidando as existentes e construindo novas somente em casos de remoção (caso de São Paulo - Ação em Favelas, Rio de Janeiro - Favela Bairro e Santo André - Projeto de Urbanização Diferenciada de Favelas); ou removendo os barracos e construindo novas moradias em outras áreas ou na mesma área (o último exemplo é o caso de Santos - Projeto de Urbanização do Dique da Vila Gilda).

  Urbanizar favelas é sem dúvida um processo caro, afinal de contas, urbanizar significa, água, luz, esgoto, asfalto, melhorias, remoções, realojamentos, consolidações, novas unidades habitacionais, regularização fundiária (processo jurídico), etc. Não se deve esquecer que urbanizar também significa trabalhar com projeto de desenho urbano. Definimos por desenho urbano os projetos de infra-estrutura, sistema viário, implantação (topografia) e equipamentos sociais.

  Todos os exemplos citados usaram recursos próprios mas também contaram com recursos financeiros externos, fossem eles do Governo Federal (Projeto Habitar Brasil) ou do Banco Interamericano de Desenvolvimento - BID.

  Dada a situação econômica de muitos municípios brasileiros a busca por investimentos externos para a realização de uma política de urbanização de favelas seria uma estratégia a ser adotada. A criação do Fundo de Incentivo à Construção de Habitação Popular - FINCOHAP, voltado unicamente para a obtenção de recursos para a habitação foi uma alternativa usada pela Prefeitura de Santos para a realização de seus programas habitacionais.

  Outra diretriz que pode ser adotada é a busca de apoio internacional como da Comunidade Econômica Européia - CEE, que tem ajudado financeiramente no desenvolvimento de programas habitacionais em cidades como Santo André - Programa Integrado, e Rio de Janeiro - Programa Favela Bairrinho.

  Também é possível a realização de empréstimos de bancos internacionais, como o BID. O Programa Favela Bairro iniciou suas obras com recursos próprios e depois se utilizou de recursos do BID para dar continuidade as obras de urbanização das favelas cariocas. Sabemos que no caso de uma cidade com baixa arrecadação ficaria difícil o pagamento de um empréstimo. Entretanto, se realizada a urbanização da área os moradores passariam a pagar pelos serviços (água, luz, esgoto), e quando realizada a regularização fundiária na favela, os moradores passariam a pagar impostos (IPTU), também aumentando a arrecadação do município e ajudando no pagamento da dívida.

  O processo de urbanização de favelas tem início com a realização de um levantamento sócio-econômico, planialtimétrico e fundiário dos núcleos, de modo que o órgão responsável pela urbanização tenha conhecimento do perfil do morador e das áreas a serem intervindas. Esse levantamento também mostrará as áreas prioritárias a serem atendidas e o tipo de intervenção a ser realizada. O levantamento da situação fundiária é de extrema importância. Quando o terreno é da Prefeitura não há problemas. Entretanto, quando o terreno é do Estado ou da União, ou mesmo particular é necessário a abertura de um processo para a desapropriação, aforamento ou compra. Muitos terrenos encontram-se abandonados, com os impostos atrasados ou em situação jurídica congelada graças a processos de inventário ou herança. Após o levantamento, os primeiros estudos de projeto são desenvolvidos para se obter as estimativas de custos, o que possibilitaria os pedidos de recursos externos. Porém, já que urbanizar favelas é um processo caro, como diminuir os custos das obras sem comprometer a qualidade do empreendimento? Vários são os exemplos que podem ser dados pela busca de empreendimentos de qualidade a baixos custos. A participação dos arquitetos na política desenvolvida pela Secretaria de Habitação durante a gestão Erundina (1989-1992) em São Paulo, através dos escritórios de projeto, das entidades de assessoria técnica aos mutirões e da própria equipe da Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano - SEHAB, foi de grande importância. Grande parte dos projetos foram bem resolvidos, com racionalização do uso da terra, na perspectiva de reduzir custos de infra-estrutura. Muitos obtiveram êxito na relação projeto arquitetônico/custo, principalmente os executados por mutirão. Essas obras em processo de mutirão foram desde obras de melhoria como escadarias, até infra-estrutura como realização de muros de gabião em caso de contenção de encostas, além da construção de unidades habitacionais.

  Há também a possibilidade de criação de Cooperativas ou Frentes de Trabalho com os próprios moradores da comunidade, como foi o caso de Santos. O uso de materiais construtivos pré-fabricados feitos em cooperativas da própria Prefeitura; a adaptação do projeto urbanístico e habitacional a esses materiais; o uso de mão-de-obra da comunidade e o gerenciamento da obra pela própria Companhia de Habitação da Baixada Santista - COHAB-ST, são alguns dos fatores que permitiram os baixos custos conseguidos pelo Projeto do Dique (unidade habitacional em torno de R$7.500,00). Isso fica ainda mais claro quando se analisa os atuais custos do Projeto. Com a mudança de gestão, o novo governo passou a contratar empreiteiras para realizarem as obras na Vila Gilda. Hoje o preço médio de uma moradia no Dique fica em torno de R$15.000,00. No Rio de Janeiro, ainda que os projetos de urbanização sejam terceirizados, os resultados obtidos são indiscutíveis. A restrição do BID de custo de US$4.500,00 por família e as normas descritas pela Secretaria Municipal de Habitação exigem dos escritórios cariocas melhores soluções construtivas e urbanísticas sem comprometer, em momento algum, a qualidade dos empreendimentos. Outro fator importante nisso tudo é a participação da comunidade nas discussões, sejam elas de projeto ou de diretrizes. Em Santo André a comunidade participa de plenárias onde é votada a destinação do orçamento da Prefeitura - Orçamento Participativo. A participação da população também pode ser decisiva na hora de aprovação de projetos de lei que viabilizem o programa habitacional. Por exemplo, o caso da lei das ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social, em Santos, onde a pressão da população foi fundamental para sua aprovação.

  Baseados nessas experiências, hoje pode-se dizer que já existe, ou melhor, existem várias soluções a serem dadas ao problema das favelas brasileiras. O melhor de tudo é que os exemplos aqui citados derrubaram o mito de que projetos habitacionais para a população de baixa renda são necessariamente caracterizados pela baixa qualidade arquitetônica e construtiva. Ademais, não se deve esquecer que o entendimento do problema habitacional como algo mais amplo e que não se resolve simplesmente com a moradia, também foi uma conquista dessas políticas.

  1 Experiência escolhida entre as melhores do mundo na Conferência Habitat organizada pela ONU e realizada em Istambul em junho de 1996.

  2 PMSP/SEHAB. Programa de Urbanização de Favelas do Município de São Paulo - Normas, orientações e especificações técnicas para projetos de urbanização de favelas. São Paulo, 1991.

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Favela Esperança

Revista Isto é de 9 de dezembro de 1998

Favela esperança

Bairro pobre vira modelo e atrai legião de voluntários de vários países
GILBERTO NASCIMENTO

O Jardim Monte Azul é uma vila pobre do extremo sul de São Paulo. Na favela que leva o mesmo nome do bairro vivem 3.800 pessoas. Um córrego fétido corta a área de 24 mil metros quadrados, onde se instalam mais de 500 barracos. Os desavisados podem imaginar que ali é uma área violenta e perigosa. Ledo engano. Os números da delegacia mais próxima confirmam: no local, não existe ponto-de-venda de drogas e o índice de roubos e furtos é praticamente zero. A Monte Azul é o que se poderia chamar de favela de Primeiro Mundo. Seus moradores têm acesso a serviços ainda inacessíveis para a maioria da população: médicos, dentistas e psicólogos, bibliotecas, aulas de capoeira e artes circenses, assistência jurídica. Tudo isso bancado pela Associação Comunitária Monte Azul, que começou há 20 anos a partir de iniciativa da alemã Ute Craemer. As crianças e adolescentes aprendem uma profissão.

Nos fins de semana, há uma vasta programação cultural que desperta o interesse dos jovens. Afinal, todos os sábados e domingos, no teatro de arena ou no palco ao ar livre, tem exibição de grupos de teatro, shows de MPB, cinema ou balé. O Bailamonte, o grupo de dança, e a orquestra de violinos Monte Azul já fazem apresentações pelo Estado e até outras regiões do País. "Quando vi pela primeira vez um violino fiquei sonhando com a possibilidade de tocar. Já me apresentei uma vez com a orquestra e vou ser artista", anima-se a pequena Jessica Martins Lima, dez anos, filha de um cobrador de ônibus. "Eu aprendi a pintar e já vendi meu primeiro quadro", orgulha-se Timóteo Pereira, 17 anos.

O sucesso da Monte Azul é reconhecido hoje no Brasil e no Exterior. Na segunda-feira 30, a associação recebeu o Prêmio Criança 98, da Fundação Abrinq, por se destacar como uma experiência pedagógica inovadora. Hoje, o trabalho já não se limita à área da favela. As creches, cursos, bibliotecas e centros de juventude também foram implantados na favela Peinha e no bairro Horizonte Azul, na mesma região. Assim, cerca de 15 mil moradores passaram a ser beneficiados. O custo mensal dos projetos chega a R$ 120 mil, mas a arrecadação tem sido inferior a esse valor, segundo Tadeu de Souza, 37 anos, um dos coordenadores da Associação Monte Azul. O dinheiro vem da prefeitura e de doações, aqui e no Exterior.

A identificação com os princípios da antroposofia, corrente filosófica que defende o desenvolvimento integral do homem, é uma das razões que diferenciam o trabalho da Monte Azul. O ensino é voltado também à parte espiritual e emocional do aluno, em vez da preocupação única com o acúmulo de conhecimentos. Quando o trabalho da alemã Ute começou ela dava aulas num colégio na Chácara Flora, bairro nobre de São Paulo, e morava próxima da Monte Azul. Sua casa passou a ser procurada por crianças pobres que pediam comida. Ute ficou sensibilizada e passou a oferecer ajuda. Mas pedia, em troca, que elas dedicassem algum tempo para participar de atividades como pintura, leitura e brincadeiras. Com o tempo, a casa ficou pequena. Ute pediu ajuda à prefeitura para conseguir um galpão e aí começou a nascer a Associação Monte Azul. Até hoje, ela é a responsável pelo trabalho pedagógico. Outra alemã, Renate Keller Ignácio, cuida da administração, dirige um coral e dá aula de violinos.

O envolvimento de Ute e Renate com essa experiência comunitária repercutiu na Europa. Até um livro em alemão já foi editado para divulgar o trabalho da Monte Azul. Isso acabou atraindo muitos estrangeiros, que têm se oferecido para trabalhar como voluntários. A jornalista alemã Sybille Christine Feezer, 28 anos, virou pedagoga no Brasil. Ela veio de Heidenhein, no Sul da Alemanha. Tinha 15 anos quando leu um livro em sua escola sobre a Monte Azul. Ficou encantada. "Naquele dia decidi que viria para o Brasil. Concluí meus estudos, passei a trabalhar num jornal e juntei algum dinheiro. Aos 22 anos, estava aqui." Ficou dois anos sem salário, mas agora ganha R$ 750 por mês. Mora no Jardim Monte Azul, próximo da favela, numa casa alugada. "A vida aqui não é fácil. Passa-se muito apuro. Não sou uma Madre Teresa de Calcutá, mas a gente encara o desafio com facilidade. É uma opção." Luis Fernando Del Moral, 40 anos, veio de Cadiz, no Sul da Espanha. Já foi cozinheiro, mecânico e guarda florestal em seu país e agora é monitor na oficina de móveis. Veio conhecer projetos sociais no Brasil e decidiu ficar. "A gente aprende a compreender melhor a realidade."

Encostas

A Cidade

Ajude a salvar o Rio!

A generosidade da natureza faz do Rio de Janeiro uma das mais belas cidades do mundo. O conjunto harmonioso do mar, florestas e montanhas dá ao Rio a beleza pela qual é conhecida internacionalmente.
Mesma sorte o Rio não teve com relação aos seus governantes.
A falta de uma política habitacional que assegurasse moradia à população, aliada a um precário sistema de transportes, levou a população de baixa renda a subir os morros - para estar próxima do trabalho - principalmente nas áreas mais centrais da cidade.
Com a justificativa de interromper o processo de favelização dos morros da cidade, o Prefeito Luiz Paulo Conde apresentou Projeto de lei à Câmara de Vereadores permitindo a construção de condomínios de até 12 unidades com três pavimentos em áreas montanhosas que estejam acima da Cota Cem (cem metros acima do nível do mar), sob alegação de que essa medida evitaria o surgimento de novas favelas.
Construções executadas nessas áreas, tanto de favelas como de condomínios, exigem aberturas de clareiras que causam o mesmo efeito destruidor na cobertura natural da Mata Atlântica. Destroem, ainda, os obstáculos naturais de retenção das águas no solo, responsáveis pela alimentação das árvores de copas múltiplas e de raízes profundas, que
funcionam como elementos estruturais de resistência aos desmoronamentos.
No caso de o ato do Prefeito prevalecer, todo o entorno das áreas a serem ocupadas serão transformadas em áreas sujeitas a catástrofes, pois, diante de quaisquer quedas razoáveis de chuvas, o sistema de proteção natural - substituído pelas superfícies planas e lisas das clareiras - facilitará o escoamento das águas de forma torrencial, e nenhum sistema de drenagem suportará a velocidade e o volume das águas que descerão provocando as enchentes fatais e noites de terror.
Sem dúvida, a cidade estará mais vulnerável a situações de calamidade pública, que tanto sofrimento já têm causado aos moradores do Rio de Janeiro.
As áreas a serem atingidas pela proposta do Prefeito, em sua grande maioria, estão localizadas na Zona Sul e no Alto da Boa Vista, que são áreas de grande interesse das construtoras. No fundo, pretende o Prefeito, mais uma vez, atender aos interesses dos especuladores imobiliários - característica do seu governo. Basta andar pela cidade para se perceber a quantidade de novas placas "vende-se" em terrenos de encosta.
Abaixo essa política urbana irresponsável que está sendo imposta à cidade para atender aos interesses de um pequeno grupo. Vamos formar um mutirão em defesa da nossa cidade.
Participe através de sua associação de moradores, organize-se para pressionar a Câmara de Vereadores e a Prefeitura a promoverem uma audiência pública para discutir e analisar este projeto - antes que seja tarde demais.
Participe também das reuniões do Fórum Popular de Acompanhamento do Plano Diretor, que acontecem às terças-feiras, às 18h30, no auditório da Câmara Municipal.

Ajude a salvar o Rio!

Vereador Eliomar Coelho

João Diniz arquitetura

Retirado de: http://www.acesso.com.br/~jodin/gamele.htm

RESIDENCIAL GAMELEIRA
1994

A questão da moradia de baixo custo é tema de grande importância no Brasil, e recentemente setores da iniciativa privada resolveram abordar esta demanda. O Residencial Gameleira é uma tentativa particular de encarar a questão considerando aspectos tecnológicos, econômicos e simbólicos. Apresentamos aqui a primeira fase do conjunto de três blocos que se implantam em lote bastante acidentado em área fronteiriça entre a favela dos Embaúbas e o tecido urbano do bairro da Gameleira em Belo Horizonte, uma região limítrofe entre a cidade propriamente dita e a grande região industrial da cidade.

O programa é de apartamentos de dois quartos, sala e cozinha com área média de 42 m2, num total de 37 unidades na primeira fase e 144 unidades na segunda. Optou-se pela tecnologia da alvenaria armada por seu baixo custo, e por formar mão de obra no decorrer de sua execução. Os edifícios propostos fundem a implantação aleatória dos assentamentos espontâneos do entorno com uma postura projetual clara e integrada. Assim a volumetria recortada em alvenaria de blocos de concreto reflete a formação randômica da favela enquanto as torres coloridas e ritmadas propõem atitude mais racional com a marcação do sítio e a identificação das unidades no conjunto e em seu entorno.

Uma opção cromática baseada no circulo cromático, no arco íris, a evolução natural das cores na natureza. Na primeira etapa, já concluída, o acesso aos apartamentos se faz pela parte posterior onde se cria um pátio interno para o primeiro bloco com cinco torres.

Entre os dois blocos da segunda etapa, em construção, se propoe uma rua central, ponto de encontro dos moradores. A implantação dos edifícios lineares em níveis diferentes libera a visão do vale abaixo e das montanhas da Serra do Curral. O Residencial Gameleira está em rua que dá acesso ao cemitério Parque da Colina, e, às vezes, são em momentos de consternação funerária que é visto pelos moradores da área central da cidade. Talvez notados podem trazer um pouco de vibração nestes momentos em que muito se considera as condições da vida de cada ser humano.

FICHA TÉCNICA
localização: r. Cândido de Sousa 1810, bairro Gameleira, Belo Horizonte
área construída: 2154,00 m2 (1a fase); 9871,00 m2 (total)
área do lote: 8459,00 m2
arquitetura: João Diniz Arquitetura, Belo Horizonte
arquiteto: João Diniz
término da obra: 1994 (1a etapa)
arquitetos colaboradores: Daniela Fenelon, Flávia França, Eliane Dobsha
estagiários de arquitetura: Débora Magalhães, Georgia Barcellos, Carla Paoliello
outros colaboradores: Antonio W. Evangelista, aprovação legal
projeto de fundações: Engesolo ltda
projeto estrutural: Misa Estruturas/ Hélio Chumbinho
projeto de instalações: Senog ltda
perspectiva: João Batista de Assis, arquiteto
fotografia: Marcílio Gazinelli
construtora: V G M Empreendimentos ltda
engenheiros da obra: José Alberto Machado, Petronio Machado,Frederico Grimaldi, Ricardo Orsini, Werner Rolfs, Ramon Rodrigues
mestre de obras: sr. Oliveira e sr. Silvamar

Habitação popular é o caminho

Habitação popular é o caminho

Novo presidente da Ademi defende leis urbanas mais flexíveis e crédito para baixa renda

ENTREVISTA
José Conde Caldas

Depois de 15 anos, o arquiteto e urbanista José Conde Caldas, dono da construtora Concal, volta à presidência da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi), disposto a elaborar um novo plano de incentivo à construção Conde Caídas, que assume o cargo amanhã, diz que é preciso criar novas fontes de recursos para o setor. Uma saída, sugere, estaria nos incentivos fiscais: por exemplo, na isenção de Imposto de Renda para quem compra imóvel para alugar. Propostas nesse sentido serão encaminhadas ao Governo federal. Ele garante que os empresários cariocas estão interessados em construir imóveis para a baixa renda, desde que haja garantia de financiamento. Para 99, ele prevê alta de 20% no preço dos imóveis.

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• A Caixa Econômica Federal anunciou a criação de um programa de financiamento para a baixa Renda. Há interesse dos empresários cariocas nesse setor?

CONDE CALDAS: A habitação popular, é o caminho. Estamos dispostos a entrar nessa área se tivermos a garantia de que, havendo demanda, haverá financiamento nos próximos anos. O crédito não precisa nem ser direto à construção, mas é preciso ter a garantia de que, construindo hoje, a Caixa ainda terá o programa de financiamento quando o empreendimento estiver pronto. Os empresários precisam da garantia de que o programa será duradouro para que possam construir em escala.

• Há terrenos disponíveis para esse tipo de empreendimento na cidade?

CONDE CALDAS: Há muita disponibilidade em São Gonçalo, Niterói, Itaboraí e, Santa Cruz. Além disso, nós temos uma excelente urbanização na Zona Norte e no subúrbio, onde o custo do terreno é bem mais barato. Existem muitas casas em toda a região da Penha, Vila da Penha, Madureira, Jacarepaguá, Rocha e na área do pré-metrô. É só comprar duas ou três casas juntas para a construção de empreendimentos de 40 ou 50 unidades, do porte ideal para esse tipo de imóvel. Não é preciso ir, necessariamente, para áreas agrícolas como Santa Cruz, quase sem infra-estrutura. Mas a Prefeitura, a exemplo do que vem fazendo em São Cristóvão, precisa tornar a legislação urbanística menos eletista.

• De que modo?

CONDE CALDAS: Há 15 anos, fiz um levantamento que mostrava que apenas 20% dos imóveis recebendo instalação da Light tinham habite-se legal. Esse percentual continua o mesmo hoje.

• Vinte por cento não é um número muito elevado?

CONDE CALDAS: Mas comparando-se o número de domicílios que ganharam instalação da Light nos últimos cinco anos e o número de habite-se concedidos no período, chega-se a esse percentual. Isso é uma prova cabal de que a legislação do município é muito elitista. Em São Paulo, você tem apartamentos 30 metros quadrados. Aqui, o mínimo é quase sempre 60 metros quadrados. Nenhuma cidade brasileira exige tanta vaga de garagem. como no Rio. E há um outro ponto em que a mudança tem que partir das construtoras. Nosso padrão de acabamento é muito alto. Nossas especificações incluem granito na fachada e esquadrias de alumínio galvanizadas. Isso só acontece no Rio. Temos que forçar nosso cliente aceitar uma especificação mais barata. Você compra um imóvel de três quartos em São Paulo por R$ 55 mil, enquanto aqui o preço não sai por menos de R$ 90 mil. Ainda é o problema da legislação, mas também é nosso vício de acabamento.

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Nota: a entrevista foi cortada em parte e colocado apenas o que foi dito a respeito de construção de baixa renda para homepage

Casas populares

Jornal O Globo, Domingo, 2 de maio de 1999

CASAS POPULARES

· O Governo estadual estuda a criação de um fundo voltado para o financiamento de projetos de habitação popular, que beneficiará 5.400 famílias este ano. Uma das ações de peso será a 1 Feira Estadual da Casa Própria, no dia 3 de maio, quando serão postas à venda duas mil unidades residenciais, para famílias com renda entre três e 20 salários-mínimos (R$ 390 a R$ 2.600). A Secretaria estadual de Habitação também vai oferecer casas populares, priorizando o programa de lotes urbanizados para quem ganha até três salários-mínimos.

Casa própria como nos Estados Unidos

Entrevista/Sérgio Cutolo*
Secretário de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República

Casa própria como nos Estados Unidos

Claudia Reis e Humberto Medina

BRASÍLIA - Na semana passada, o Governo deu o pontapé inicial no programa de habitação para a população de baixa renda, que vai financiar 200 mil casas e criar pelo menos 250 mil empregos. Enquanto acerta os últimos detalhes do megaprojeto, que conta com investimentos da ordem de R$ 3 bilhões, o secretário de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República, Sérgio Cutolo, começa a desenhar sua segunda missão à frente da pasta: a criação, nos próximos seis meses, de um sistema de financiamento da casa própria para a classe média que vai deixar o falido Sistema Financeiro da Habitação no passado (SFH).

Cutolo parte do princípio de que, para resolver o déficit habitacional do País, é preciso investir pelo menos R$ 10 bilhões por ano. Afogado em dívidas e contando centavos para conseguir ajustar suas contas, o Governo federal, no entanto, não tem esses recursos. Como o dinheiro disponível naturalmente será destinado a quem mais precisa – os trabalhadores com renda de até seis salários mínimos –, o secretário procura, com a Caixa Econômica Federal, uma forma de buscar outras fontes de recursos para financiar a classe média, além dos financiamentos já disponíveis na Caixa.

Cutolo calcula que os fundos de pensão, que têm hoje patrimônio estimado em R$ 300 bilhões, poderiam destinar parte desses recursos para investimentos em habitação, como ocorre nos Estados Unidos. Para isso acontecer, habitação teria que ser um investimento tão atraente quanto outros ativos.

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), criado e regulamentado há quase três anos, será a base da nova modalidade de financiamento. Cada vez que um mutuário pedir um empréstimo habitacional, sua dívida será transformada num papel a ser negociado no mercado financeiro. A transação desse papel gerará crédito para que outro mutuário também possa receber financiamento. O dever de casa agora é descobrir como o SFI, que nunca saiu do papel por causa das altas taxas de juros e da enorme inadimplência no setor imobiliário, poderá decolar.

“O atual sistema de financiamento habitacional simplesmente está acabado.Teremos que criar um sistema inteiramente novo”, disse o secretário em entrevista exclusiva ao DIA.

O senhor acredita que a mudança no cálculo da Taxa Referencial de Juros, anunciada há duas semanas, vai resolver o problema dos mutuários que não conseguem arcar com o crescimento do saldo devedor dos financiamentos? Pode ser feita mudança mais radical na TR?

Tenho certeza de que a TR vai passar a ser o melhor indexador do ponto de vista do mutuário. Todo contrato tem um índice de correção monetária. A TR, com esse mecanismo, deve ter um comportamento muito bom para o mutuário. Mas temos que tomar cuidado para a TR não ficar descasada da poupança, do contrário a aplicação mais popular poderá se tornar um investimento pouco atraente.

Foi anunciado esta semana novo programa de financiamento para baixa renda. O Governo estuda novidades para a classe média?

Tudo vai depender da conjuntura política e econômica, mas o fato é que, se a economia continuar em uma trajetória boa, acreditamos que em seis meses dará para implementar um novo projeto para alavancar esse mercado. O dever de casa é o seguinte: o Governo tem que abocanhar menos a poupança privada. As áreas de saneamento, habitação e transporte precisariam de investimentos de R$ 15 bilhões por ano, sendo R$ 10 bilhões só em habitação. O Governo, com a crise fiscal, obviamente não tem esse dinheiro. Mas o mercado de fundos de pensão que existe hoje no País, o chamado mercado de investimentos de longo prazo, já tem mais de R$ 300 bilhões. Isso está crescendo e vai crescer muito.

A idéia então é atrair novas fontes de investimento para habitação, além da poupança e do FGTS?

Sim. E ainda há os investidores estrangeiros, que são doidos por investimentos que garantam fluxo permanente de retorno das aplicações. É o caso da habitação. Se 5% do dinheiro que está nas mãos dos fundos de pensão fossem aplicações em habitação, resolveríamos o problema.

Será criada então nova modalidade de financiamento imobiliários para a classe média?

É nossa principal missão. Infelizmente eu só consigo ser direto: esse sistema brasileiro de financiamento de habitação, baseado em poupança e empréstimo, acabou. Ele é totalmente inadequado para esse tipo de operação. Funcionou durante duas décadas e cumpriu seu papel, mas deixou um legado complicado de R$ 50 bilhões do Fundo de Compensações de Variação Salarial (FCVS), exatamente porque não há ainda no País uma estrutura de financiamento adequada para esse tipo de operação. A gente tem que atacar a causa do problema, que é o déficit público. Toda a poupança nacional está financiando déficit. Os bancos, no Brasil, captam no mercado e aplicam em títulos públicos. Banco não existe para isso, existe para fazer operação de crédito. O crédito imobiliário é considerado bom em todos os países do mundo porque existe um bem real garantindo a aplicação.

E como convencer os bancos a financiar habitação?

Enquanto o Estado tiver que oferecer juros tão altos, será muito mais cômodo para os bancos aplicar em títulos e esperar o lucro no fim do mês. Agora, se as taxas não forem tão atrativas, correrão atrás de novas modalidades de investimento. É por isso que a gente se bate tanto para que a Justiça não continue a intervir nos contratos. Isso quebra a principal atratividade desse mercado, que é a garantia sobre o bem real. Nós estamos pensando em criar instrumentos que viabilizem operações de médio e longo prazos a taxas de juros compatíveis com esse tipo de operação, ou seja, muito mais baixas que as aplicadas hoje. Mas o que a gente gostaria é que não houvesse tanta interferência da Justiça. É difícil explicar para um estrangeiro que quer investir em habitação no País que aqui você pactua uma coisa e depois tem que mudar por interferências diversas. O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não decolou por causa dos juros e por conta dessas incertezas. Precisamos dar tranqüilidade para o mutuário, mas é necessário dar tranqüilidade também para o aplicador. Do contrário, não haverá crédito.

A idéia então é fazer com que o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), regulamentado há quase três anos, saia do papel?

Chegamos a ir aos EUA para ver como os financiamentos funcionam por lá. É tudo extremamente eficiente e altamente especializado. A instituição de crédito só concede crédito. Abaixo dela, há outras empresas cuidando do dia-a-dia da cobrança, que é o que estaremos implantando no programa de baixa renda. Acima, há empresas securitizadoras (que transformam os créditos recebíveis em títulos e os negociam com investidores no mercado. Ao lançar esses títulos, conseguem verba para a concessão de mais crédito). Quando criamos o SFI pensamos num modelo semelhante. Criamos uma empresa que poderá fazer a securitização. A Caixa recebeu autorização para participar dessa empresa e entrou com 10%. O Banco do Brasil, todos os grandes bancos brasileiros e alguns estrangeiros também entraram. O projeto acabou não saindo do papel por causa das altas taxas de juros e das quebras de contrato na área de habitação. O que estamos estudando agora é como viabilizar essa idéia.

O estudo também tem como objetivo reduzir os custos para os mutuários?

Nos EUA, qualquer entidade de crédito pode ter acesso a um banco de dados que acompanha a vida do mutuário. Pode-se saber em minutos se ele já tem financiamento, quantos, se há prestações em atraso. No Brasil, sempre que se fala em juro alto, se esquece de que o juro é alto porque a inadimplência é extremamente elevada. Aqui há interferências no contrato, levam-se anos para executar uma dívida. Tudo isso é custo e toda a sociedade tem que pagar.

Quando o novo programa de habitação popular, anunciado semana passada pelo presidente Fernando Henrique Cardoso, estará funcionando?

O que o presidente instituiu ontem foi uma nova sistemática de arrendamento imobiliário. Não existia isso no Brasil. Nós vamos ter que ter um tempo para regulamentar, dar os últimos ajustes nesse sistema, que é parecido com o leasing. Mas acredito que, já no mês que vem, a construção de alguns empreendimentos do projeto poderá estar começando. Já existe uma carteira de projetos. O presidente recomendou uma certa urgência por conta do problema do desemprego nas grandes cidades.

Quantos empregos diretos podem ser gerados pelo programa?

Em torno de 250 mil postos de trabalho em dois anos.

E como, exatamente, funcionará o programa para baixa renda?

Foi criado um fundo (Fundo de Habitação para a População de Baixa Renda) com R$ 550 milhões de fundos públicos e R$ 2,4 bilhões que são do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e terão que voltar para o FGTS. A Caixa Econômica vai comprar imóveis adequados ao projeto para compor o ativo desse fundo. A partir daí, o imóvel é arrendado ao mutuário, que paga uma taxa de ocupação de 0,67% ao mês. O melhor é que qualquer instituição poderá participar do programa, não apenas as construtoras. Prefeituras, governos estaduais, empresas, sindicatos. Todo mundo pode. A filosofia é ocupar vazios urbanos e construir imóveis onde já há infra-estrutura. A Prefeitura do Rio saiu na frente e já definiu as áreas. As prefeituras que criarem isenção para o imposto de transição terão acesso mais rápido aos recursos.

Como será o processo para os mutuários?

Esse é um modelo copiado dos EUA. Vamos ter que criar o mercado no Brasil. A Caixa não vai administrar a Taxa de Ocupação de 200 mil imóveis. A cobrança será terceirizada, e nós vamos fiscalizar essa cobrança. Uma idéia é permitir até que essa taxa possa ser paga em casas lotéricas, para facilitar ao máximo a vida do mutuário.

Os empresários estão interessados em aderir ao programa?

O problema dos empresários é que eles ouvem “baixa renda” e oferecem um terreno para cinco mil unidades em “caixa-prego”. Não é isso o que queremos. Mas eles perceberam que é um programa que terá impacto rápido na construção civil. Na indústria da construção, que fique claro, não na especulação imobiliária. Os terrenos do Rio já estão mapeados, mas se tiverem uma súbita valorização o fundo não poderá comprar, porque senão encarece a casa e aí o mutuário não terá condições de comprar. Normalmente as construtoras não têm projetos para baixa renda. Falam em valores acima de R$ 35 mil. O limite para o valor do imóvel por este programa é de R$ 20 mil.

Entenda como funciona o programa para baixa renda

O programa anunciado na última quinta-feira pelo presidente Fernando Henrique Cardoso financiará construção de imóveis de até R$ 20 mil para trabalhadores com renda de até seis salários mínimos (R$ 816). O valor médio dos financiamentos será de R$ 15 mil.

O Governo criou o Fundo de Habitação para a População de Baixa Renda, que conta com R$ 3 bilhões, o suficiente para 200 mil unidades habitacionais. Estados, prefeituras, sindicatos, associações e construtoras poderão vender seus empreendimentos para esse fundo, que ficará sob a gestão da Caixa Econômica Federal. A Caixa repassará, então, o financiamento para o mutuário.

O mutuário pagará uma taxa de ocupação correspondente a 0,67% do preço do imóvel. Ou seja, no máximo de R$ 134 (R$ 97 para imóveis no valor de R$ 15 mil). Ao fim de 15 anos, o mutuário terá direito à escritura do imóvel.

Enquanto estiver pagando a taxa de ocupação, o mutuário não poderá vender ou alugar o imóvel para terceiros.

Os mutuários que atrasarem o pagamento da taxa de ocupação perderão o direito ao imóvel.

Os imóveis deverão ser construídos em áreas urbanizadas e com infra-estrutura.

A cobrança da taxa de ocupação não será feita pela Caixa, mas por administradoras de imóveis, que receberão remuneração para cuidar da cobrança. Estuda-se a possibilidade de se fazer a cobrança através das casas lotéricas.

Embora os últimos detalhes do projeto ainda estejam sendo acertados, espera-se que os primeiros empreendimentos devam começar a ser construídos já a partir do próximo mês.

O Estado do Rio e prefeituras da Baixada já têm prontos projetos de construção de 27.450 unidades habitacionais. Serão 100 unidades em Queimados (Bairro Jaqueira), 3 mil em Nova Iguaçu (Botafogo, Cobrex, Santa Rita e Marapicu), 4 mil em Duque de Caxias (Campos Elíseos, Jardim Primavera, Saracuruna, Santa Cruz da Serra e Figueira), 590 unidades em Magé e Piabetá (Bairro Lagoa, Vila Esperança, Saco, Piedade, Bonevile, Maurimárcia, Parque Paranhos e Parque Maitea), 5 mil em Belford Roxo (Jardim Redentor, Amapá, Lote 15 e Nova Aurora) e 350 unidades em São João de Meriti (Bairro Grande Rio, Parque São Judas Tadeu, Venda Velha, Parque Fluminense e Guarani).

No Município do Rio, serão 61.843 metros quadrados no Centro e 55.936 metros quadrados no loteamento de Nossa Senhora das Graças, em Campo Grande.

Paredes e teto numa única estrutura

Paredes e teto numa única estrutura

Uma tecnologia desenvolvida pela Incubadora de Empresas da Coppe-UFRJ pode ser a solução para construir casas populares com qualidade. O método, batizado de "teto-parede", adaptou uma técnica milenar - levantar tetos em abóbadas auto-sustentáveis - usando matéria-prima barata e mão-de-obra não qualificada.

- Os métodos tradicionais, para alcançarem preços baixos, perdem muito em qualidade. Nosso sistema mantém o conforto térmico e acústico, por um preço 20% menor nos imóveis pequenos - explica o arquiteto Carlos Alberto Peychaux, da CAP Consultoria, autor da técnica.

Quanto maior a casa, maior a economia. Em imóveis de médio porte, os custos podem cair até 45%. Isso porque, assim como as paredes, o teto é feito de tijolo. Ou seja, as estruturas mais caras da construção (lajes, forros, telhas e madeiramento de coberturas) não são utilizadas.

O tijolo é facilmente encontrado e não exige mão-de-obra especializada. Há um mês, a técnica foi aprovada pela Caixa Econômica Federal para obter financiamentos. Um protótipo de 14 unidades foi construído em Nova Iguaçu e Peychaux já está em contato com as prefeituras de Rio e Duque de Caxias para futuros projetos.

- O método vai atender ao novo programa de casas populares do Governo federal, com imóveis de um quarto a R$ 15 mil e de dois quartos a R$ 20 mil - diz.

Sindicatos, associações e cooperativas interessadas no projeto podem entrar em contato com a Incubadora de Empresas da Coppe, no telefone 590-3428.

Solução UNICAMP - Casas populares

Colonias Program

http://chud.tamu.edu

Sistema de leasing para casa própria

Sistema de ‘leasing’ para casa própria pode beneficiar até 200 mil famílias

Shirley Emerick

BRASÍLIA. O Governo vai lançar no fim deste mês um programa habitacional para a população de baixa renda fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com contratos semelhantes ao sistema de leasing. A idéia é criar a locação com opção de compra pelo morador e proibir a revenda do imóvel para terceiros, para evitar a especulação imobiliária. O novo programa deverá beneficiar até 200 mil famílias com a construção de casas com valores entre R$ 15 mil e R$ 20 mil.

O novo programa faz parte do projeto do Governo de ativar o financiamento para a classe popular. O setor é responsável pelo maior índice do déficit habitacional. Por isso, os financiamentos serão dirigidos para as famílias com renda mensal de até cinco salários-mínimos (R$ 650), que representam 80% da população sem casa própria.

Os recursos necessários para o novo programa, cerca de R$ 4 bilhões, equivalem a praticamente todo o dinheiro que a Caixa Econômica Federal (CEF) e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) dispõem hoje para investir em habitação. A CEF, no entanto, vai buscar em outras fontes mais R$ 2 bilhões. Na próxima reunião do Conselho Curador do FGTS, marcada para o dia 22, serão analisados alguns votos para que essa proposta seja implantada. Entre eles está o remanejamento para a habitação de R$ 1,72 bilhão do FGTS que estava destinado a obras de saneamento em estados e municípios. Esses recursos foram contingenciados pelo Conselho Monetário Nacional para evitar o aumento do déficit do setor público.

A CEF já dispõe de R$ 2,4 bilhões para serem aplicados em habitação e há mais R$ 1,6 bilhão do FGTS. Ao todo, somente a área habitacional deverá contar com mais de R$ 6 bilhões neste ano. O Governo poderá utilizar ainda recursos disponíveis de programas sociais, como o PIS/Pasep e de fundos de pensão estatais.

A CEF será o agente executor do programa e a Secretaria de Desenvolvimento Urbano está participando da elaboração da proposta. O projeto é baseado na experiência francesa e começou a ser elaborado no ano passado pelo Ministério do Planejamento.

Programa de Arrendamento Residencial (PAR)

PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA

MEDIDA PROVISÓRIA N^o 1.864-3, DE 29 DE JUNHO DE 1999

• Cria o Programa de Arrendamento Residencial, institui o arrendamento residencial com opção de compra e dá outras providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o art. 62 da Constituição, adota a seguinte Medida Provisória, com força de lei:

CAPÍTULO I

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1^o  Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.

Parágrafo único.  A Caixa Econômica Federal - CEF será o agente gestor do Programa.

Art. 2^o  Para a operacionalização do Programa instituído nesta Medida Provisória, fica a CEF autorizada a criar um fundo financeiro com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa.

§ 1^o  O fundo a que se refere o caput ficará subordinado à fiscalização do Banco Central do Brasil, devendo sua contabilidade sujeitar-se às normas do Plano Contábil das Instituições do Sistema Financeiro Nacional - COSIF.

§ 2^o  O patrimônio do fundo a que se refere o caput será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela CEF no âmbito do Programa instituído nesta Medida Provisória.

§ 3^o  Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:

I - não integram o ativo da CEF;
II - não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF;
III - não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;
IV - não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF;
V - não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser;
VI - não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.

§ 4^o  No título aquisitivo, a CEF fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do fundo a que se refere o caput.

§ 5^o  No registro de imóveis, serão averbadas as restrições e o destaque referido no parágrafo anterior.

§ 6^o  A CEF fica dispensada da apresentação de certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional do Seguro Social - INSS, e da Certidão Negativa de Tributos e Contribuições administradas pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar imóveis integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput.

§ 7^o  A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo a que se refere o caput será efetivada diretamente pela CEF, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e destaque de que tratam os §§ 3^o e 4^o.

Art. 3^o  Para atendimento exclusivo às finalidades do Programa instituído nesta Medida Provisória, fica a CEF autorizada a:

I - utilizar os saldos disponíveis dos seguintes Fundos e Programa em extinção:

a) Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social - FAS, criado pela Lei n^o 6.168, de 9 de dezembro de 1974;
b) Fundo de Investimento Social - FINSOCIAL, criado pelo Decreto-Lei n^o 1.940, de 25 de maio de 1982;
c) Programa de Difusão Tecnológica para Construção de Habitação de Baixo Custo - PROTECH, criado por Decreto de 28 de julho de 1993; e
d) Fundo de Desenvolvimento Social - FDS, a que se refere o Decreto n^o 103, de 22 de abril de 1991;

II - contratar operação de crédito junto ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, até o limite de R$ 2.450.000.000,00 (dois bilhões, quatrocentos e cinqüenta milhões de reais), na forma e condições estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS.

§ 1^o  Do saldo relativo ao FDS será deduzido o valor necessário ao provisionamento, na CEF, das exigibilidades de responsabilidade do Fundo existentes na data de publicação desta Medida Provisória.

§ 2^o  A CEF promoverá o pagamento, nas épocas próprias, das obrigações de responsabilidade do FDS.

§ 3^o  As receitas provenientes das operações de arrendamento e das aplicações de recursos destinados ao Programa instituído nesta Medida Provisória serão, deduzidas as despesas de administração, utilizadas para amortização da operação de crédito a que se refere o inciso II.

§ 4^o  O saldo positivo existente ao final do Programa será integralmente revertido à União.

§ 5^o  A aquisição de imóveis para atendimento dos objetivos do Programa instituído nesta Medida Provisória limitar-se-á ao valor de R$ 3.000.000.000,00 (três bilhões de reais).

Art. 4^o  Compete à CEF:

I - criar o fundo financeiro a que se refere o art. 2^o;

II - alocar os recursos previstos no art. 3^o, inciso II, responsabilizando-se pelo retorno dos recursos ao FGTS, na forma do § 1^o do art. 9^o da Lei n^o 8.036, de 11 de maio de 1990;

III - expedir os atos necessários à operacionalização do Programa;

IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa;

V - assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa;

VI - representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;

VII - promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos.

Parágrafo único.  As operações de aquisição, arrendamento e venda de imóveis observarão os critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.

Art. 5^o  Compete à Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República:

I - estabelecer diretrizes para a aplicação dos recursos alocados ao Programa, especialmente quanto às áreas de atuação, público-alvo e valor máximo de aquisição da unidade a ser objeto de arrendamento;
II - fixar a remuneração do agente gestor;
III - acompanhar e avaliar o desempenho do Programa quanto ao atingimento dos seus objetivos.

CAPÍTULO II

DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

Art. 6^o  Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do Programa instituído nesta Medida Provisória, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico.

Parágrafo único.  Para os fins desta Medida Provisória, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério da Fazenda e pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano, seja habilitada ao arrendamento.

Art. 7^o  Os contratos de arrendamento residencial conterão, obrigatoriamente, as seguintes disposições:

I - prazo do contrato;
II - valor da contraprestação e critérios de atualização;
III - opção de compra;
IV - preço para opção de compra ou critério para sua fixação.

Parágrafo único.  Para o estabelecimento das condições a que se refere o caput, deverão ser observadas as diretrizes fixadas pelo Ministério da Fazenda e pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano.

Art. 8^o  O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, bem como o de transferência do direito de propriedade ao arrendatário serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Art. 9^o  Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse.

Art. 10.  Aplica-se ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil.

Art. 11.  Ficam convalidados os atos praticados com base na Medida Provisória n^o 1.823-2, de 24 de junho de 1999.

Art. 12.  Esta Medida Provisória entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 13.  Revoga-se a Medida Provisória n^o 1.823-2, de 24 de junho de 1999.

• Brasília, 29 de junho de 1999; 178^o da Independência e 111^o da República.

  FERNANDO HENRIQUE CARDOSO
  Pedro Malan
  Francisco Dornelles
  Pedro Paarente
  Clovis de Barros Carvalho

PAR começa a deslanchar
(casas populares construídas com tecnologia desenvolvida pela CAP, empresa incubada na Coppe-UFRJ)

Serão entregues nesta quarta-feira os primeiros imóveis financiados com recursos do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), da Caixa Econômica (CEF), que é voltado para quem ganha até seis salários-mínimos. São 14 casas, construídas, em Nova Iguaçu, com tecnologia desenvolvida pela CAP, empresa incubada na Coppe-UFRJ. O custo está 20% abaixo do verificado em construções convencionais.

Em todo o Brasil, já são 12.252 unidades em construção, que devem estar concluídas até o fim do ano. O investimento é de R$ 235 milhões. Há ainda mais 21 mil unidades em fase final de análise, o equivalente a mais R$ 400 milhões, que devem começar a ser construídas até julho.

- Os números são ótimos para o primeiro ano do programa. O mais importante é que as pessoas passam a pagar um valor muito inferior ao do aluguel por uma moradia com toda a infra-estrutura - ressalta Aser Cortines, diretor de Desenvolvimento Urbano da CEF.

O Rio de Janeiro é o primeiro estado no ranking de contratações, em números absolutos, com três mil unidades em construção e outras seis mil em fim de análise.

- A expectativa para este ano é ter dez mil casas em construção, o que corresponde a R$ 191,6 milhões - adianta José Domingos Vargas, superintendente institucional da Caixa Econômica no Rio.

Fora das capitais, Nova Iguaçu é a cidade com maior número de financiamentos pelo PAR: são 1.100 unidades. A previsão do secretário municipal de Habitação, Vicente de Paula Loureiro, é chegar a três mil até o fim deste ano:

- Já temos um cadastro de três mil pessoas, que pode chegar a uma dezena de milhar. O que buscamos agora é reduzir ainda mais o preço das casas para dar acesso a um número maior de pessoas.

As casas que estão sendo entregues saem a R$ 19.500, financiados em 15 anos, com uma prestação inicial de R$ 136. Para o dedetizador José Henrique Pereira da Silva, que paga R$ 250 de aluguel, a mudança para o Terra Ville, como foi batizado o empreendimento, representará uma economia de R$ 114 por mês.

- Não agüento mais pagar aluguel - diz ele, ao lado da mulher Simone e do filho Breno.

A família será vizinha de Jorge Manoel Dias Ribeiro, a mulher Sonia e os dois filhos, que estão deixando um imóvel em que moram de favor para ocupar a própria casa:

- O acabamento é melhor do que eu esperava.

O que é o programa

Lançado em abril de 99, o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) funciona como uma espécie de leasing: o mutuário só passa a ser proprietário após os 15 anos do financiamento. Para quem quiser se mudar antes do fim do contrato, o programa funciona como um aluguel, ou seja, ele não tem direito algum sobre o imóvel, não podendo comercializá-lo.

Uma das metas do programa é que o preço da prestação esteja sempre abaixo do valor pago por aluguéis de unidades do mesmo gênero. O valor máximo da casa é de R$ 20 mil, sendo que há várias iniciativas em todo o país para baratear mais o preço, dando acesso a uma parcela maior da população.

As secretarias de Habitação das prefeituras são responsáveis pelo cadastramento dos interessados, que precisam ter uma renda familiar de até seis salários-mínimos.

Desenvolvimento Urbano

Retirado do site: http://federativo.bndes.gov.br/dicas/D077.htm

Desenvolvimento Urbano

LEGISLAÇÃO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
(Publicado originalmente como DICAS nº 77 em 1996)

O objetivo da prefeitura, ao elaborar leis de uso e ocupação do solo, deve ser democratizar o acesso à terra e à qualidade de vida.

A legislação de uso e ocupação do solo é fundamental para a vida urbana, por normatizar as construções e definir o que pode ser feito em cada terreno particular, interfere na forma da cidade e também em sua economia. Mas, em geral, trata-se de um conjunto de dispositivos de difícil entendimento e aplicação, e as leis não são muito acessíveis aos cidadãos por seu excesso de detalhes e termos técnicos. O grande nível de detalhe dificulta também a fiscalização que se torna praticamente impossível de ser realizada, deixando a maioria da cidade em situação irregular. Além disso, raramente fica explicitado seu impacto econômico na distribuição de oportunidades imobiliárias.

Em muitos municípios, a legislação de uso e ocupação do solo é uma "caixa preta", que poucos conhecem profundamente e que, em não raros casos, é usada para atender interesses particulares. Por má fé, desconhecimento ou casuísmo, vai sendo alterada sem nenhuma preocupação com a totalidade. O resultado é uma legislação cada vez mais complexa e abstrata, que acentua as desigualdades existentes na cidade.

Um governo comprometido com a promoção da cidadania e da qualidade de vida não pode se permitir conviver com uma legislação de uso e ocupação do solo nessas condições, sob pena de ver crescerem as desigualdades sociais enquanto o capital imobiliário se apropria dos destinos da cidade.

CONCEPÇÃO TRADICIONAL

O instrumento técnico-jurídico central da gestão do espaço urbano é o Plano Diretor, que define as grandes diretrizes urbanísticas. Tradicionalmente, estas diretrizes incluem normas para o adensamento, expansão territorial, definição de zonas de uso do solo e redes de infra-estrutura. Para grande parte das cidades, no entanto, o Plano Diretor, quando existe, "fica na gaveta". É um documento distante do dia a dia ou por ser elaborado apenas para cumprir uma formalidade ou por desrespeito às suas normas por interesses políticos.

Tradicionalmente, a legislação de uso e ocupação do solo concentra-se em normas técnicas de edificações e no zoneamento da cidade. A normas de edificações procuram estabelecer parâmetros detalhados sobre todos os aspectos das construções, incluindo tanto a relação da edificação com seu entorno (recuos, número de pavimentos, altura máxima) quanto a sua configuração interior (insolação, ventilação, dimensão de cômodos). A virtual impossibilidade de dar conta do excessivo nível de detalhe, em muitos casos, joga na ilegalidade a maior parte das edificações.

O zoneamento é uma concepção da gestão do espaço urbano baseada na idéia de eleger os usos possíveis para determinadas áreas da cidade. Com isso, o que se pretende é evitar convivências desagradáveis entre os usos. A cidade é dividida em zonas industriais, comerciais, residenciais, institucionais e em zonas mistas, que combinam tipologias diferentes de uso. Em alguns casos, esse zoneamento da cidade inclui várias categorias para cada um dos tipos de zonas. Essas categorias diferenciam-se, normalmente, em termos de adensamento dos lotes (pela regulamentação do percentual máximo da área dos terrenos que pode ser edificada, do número de andares das edificações ou da área máxima construída).

A determinação dos tipos de usos, muitas vezes, acontece em função de usos já consolidados, ou seja, a legislação apenas reconhece esses usos. Nesse caso, seu papel de direcionar a ocupação da cidade fica resumido à legitimação do espaço construído, independentemente da dinâmica, ainda que perversa e excludente, que tenha definido esta construção.

O zoneamento tem impacto direto sobre o mercado imobiliário. A adoção de um zoneamento rígido leva à criação de monopólios fundiários para os usos: por exemplo, se só há um lugar para a instalação de estabelecimentos comerciais, essas áreas disponíveis serão automaticamente valorizadas. As restrições do zoneamento podem inviabilizar empreendimentos e impedir a expansão de algumas atividades econômicas.

Com todo esse impacto sobre o mercado imobiliário, e o fato de a legislação ser detalhista e tecnicista, praticamente incompreensível para os não-iniciados, é muito fácil que a lei de zoneamento se transforme em moeda de troca. Empreendedores imobiliários, interessados na mudança de classificação de uma determinada área, chegam a pagar muitos milhares de dólares para que ela seja efetivada.

Além disso, essa concepção aumenta a segregação social: os ricos tendem a se concentrar em áreas legisladas de forma mais restritiva (normalmente são áreas residenciais, com pouco tráfego, com tamanhos mínimos de lote e padrões de adensamento que inviabilizam moradias de baixo custo). Aos pobres são reservadas áreas cujas características de zoneamento, ao mesmo tempo em que viabilizam a ocupação de baixo custo, não lhe conferem qualidade de vida. Agravando o quadro, os governos municipais tendem a fiscalizar mais fortemente a ocupação das áreas mais nobres da cidade, preservando assim suas características de áreas privilegiadas. As áreas mais pobres não quase não recebem atenção, e seu padrão de ocupação e de edificações afasta-se das exigências mínimas da legislação, em função das necessidades e capacidades econômicas de seus moradores.

A existência desses problemas não significa que seja melhor não dispor de legislação urbanística. Sem nenhuma regulamentação, a competição livre das formas de ocupação simplesmente estimula a proliferação das mais lucrativas, com graves prejuízos para a qualidade de vida e reduz as oportunidades de acesso à terra e à cidade..

NOVAS TENDÊNCIAS

Por conta das limitações dos instrumentos tradicionais de regulação do uso e ocupação do solo, têm surgido nos últimos anos novas abordagens de regulação da ocupação. Estas novas visões apresentam três pontos centrais:

a) Rompimento da visão tradicional da cidade fragmentada em zonas especializadas: trata-se de abandonar a concepção da cidade enquanto "máquina de morar e produzir", onde cada área tendo usos claramente diferenciados, exigindo uma ênfase na infra-estrutura de transporte que suporte o deslocamento dos cidadãos das áreas residenciais para as áreas de trabalho. Esse conceito é substituído pela valorização dos aspectos humano, dando lugar especial às relações de vizinhança, entendendo a cidade enquanto espaço de prática da cidadania e convívio social. Em termos concretos, significa adotar uma regulamentação do espaço urbano menos rígida, mas que garanta a qualidade de vida e permita que a legislação acompanhe o processo de transformação contínua vivido pela cidade, que normalmente valoriza a multicentralidade e mistura de usos.

b) Desregulamentação e simplificação da legislação: têm se buscado construir instrumentos mais simples de controle do uso e ocupação do solo. A tônica desses novos instrumentos é que a legislação explicite seus objetivos e que o acesso à terra urbana seja democratizado. Assim, procura-se evitar o excesso de regulamentação em itens menos relevantes, especialmente quanto às normas de construção.

c) Mecanismos de apropriação social dos benefícios da urbanização: ao mesmo tempo em que se abandona o detalhamento excessivo da legislação (por exemplo, o zoneamento de uma quadra ou a altura do batente de uma porta ou da caixa de correio), procura-se incorporar ferramentas que assegurem a preservação dos direitos coletivos e o interesse da cidade. Em termos práticos, isto significa adotar mecanismos nos quais o empreendedor assuma os ônus dos impactos gerados pelo empreendimento. Exemplos desses mecanismos são a cobrança pelo direito de construir área adicional à do terreno (compensando a sobrecarga gerada pelo empreendimento sobre a infra-estrutura urbana), responsabilização do empreendedor pela resolução dos transtornos gerados pelo empreendimento (por exemplo, construção de vias de acesso ou passarelas, isolamento acústico) e definição de áreas passíveis ou não de adensamento (para otimização do uso da infra-estrutura urbana). É evidente que as construções populares e certas atividades geradoras de emprego e renda podem ser isentadas deste ônus.

O QUE FAZER?

A revisão da legislação urbanística deve ser entendida como um processo complexo, exigindo planejamento e gerenciamento específicos. A experiência tem mostrado que é importante envolver todos os setores sociais interessados: um plano diretor ou outras peças da legislação urbanística que não são debatidas com a sociedade dificilmente encontram apoio político para sua aprovação e implementação. Assim, é aconselhável envolver a sociedade desde a etapa de diagnóstico e avaliação da legislação existente. Nesta etapa, é interessante fazer um levantamento do que "incomoda" na cidade: prédios, enchentes, desmoronamentos, contaminação, poluição sonora, etc.

Uma vez realizada essa etapa, define-se a abrangência da revisão da legislação. Quase sempre ela começa com a elaboração do Plano Diretor (ou sua revisão), definindo as diretrizes urbanísticas para o desenvolvimento do município. Trata-se, portanto, de um instrumento de política urbana geral. A revisão do Plano Diretor deve, no campo da política imobiliária, incentivar a oferta de residências de padrão médio e padrão popular. Deve incorporar uma política fundiária, que combata a retenção de terrenos em área de adensamentos desejados e desestimulem a ocupação em outras áreas (seja por restrições ambientais, seja para evitar demanda por expansão da infra-estrutura). Para muitas cidades, é necessário promover a regularização legal de áreas de baixa renda.

Baseado nos objetivos e macro-diretrizes urbanísticas proposta no Plano Diretor, deve-se fazer o detalhamento da legislação de uso e ocupação do solo.

Do ponto de vista formal, o Plano Diretor pode conter a própria legislação de uso e ocupação do solo. Dessa forma, o Plano já fica auto-aplicável.

FLUXOGRAMA DE REVISÃO DA
LEGISLAÇÃO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Autor: José Carlos Vaz
Consultora: Raquel Rolnik
Assistente de pesquisa: Renato Cymbalista

Desenvolvimento Urbano

MAIS CASAS COM NOVAS LEIS
(Publicado originalmente como DICAS nº 6 em 1994)

O acesso da população à moradia pode ser facilitado mudando dispositivos arcaicos e ineficientes da legislação.

Com poucos recursos à disposição, os governos locais chegam a desistir do investimento em habitação. E ainda que haja recursos, jamais são suficientes para eliminar o déficit. Ao mesmo tempo, a legislação impede que sejam implantados diversos projetos, muitos deles considerados exemplares na Europa.

Mudar a legislação urbanística não resolve o problema crônico de falta de moradia, mas, com certeza, cria condições para iniciativas que venham a reduzi-lo.

PORQUE A LEGISLAÇÃO ATRAPALHA?

Grande parte dos códigos de obras brasileiros bebe na fonte do Código Sanitário do Estado de S. Paulo, de 1894. Naquela época, há  cem anos, a preocupação com a saúde pública (determinante das exigências para a edificação) elegia os cortiços, onde se aglomerava a população pobre, como o grande inimigo a ser combatido. Esta forma de residência era considerada insalubre e perigosa, pois poderia se transformar em foco de epidemias. O cortiço também era visto como centro estimulador do crime e da desordem social. O Código Sanitário proibiu sua construção e determinou que as vilas operárias não seriam mais erguidas na  área central da cidade, onde residiam e trabalhavam as elites. Mais tarde, em 1934, o Código de Obras do Município de S. Paulo inspirou-se no código de 1894, mantendo a proibição aos cortiços, enquadrando nesta categoria qualquer forma de habitação em que duas ou mais residências compartilhassem o mesmo acesso à via pública, excetuando-se os prédios de apartamentos.

Este código influenciou a elaboração da legislação de várias outras cidades. Consolidou-se um modelo urbanístico caracterizado por prédios de apartamentos e residências unifamiliares totalmente isoladas em lotes mínimos relativamente grandes. Os prédios de apartamentos não permitem a ampliação posterior das unidades habitacionais; a exigência de lotes maiores dificulta sua aquisição pela população de baixa renda. As especificações técnicas de construção expressas na legislação tornaram-se obstáculos que não são completamente absorvidas pela população, que busca alternativas nas favelas e na auto-construção sem orientação técnica. São predominantes, portanto, as construções fora das exigências da legislação. Estas "cidades ilegais" são periodicamente regularizadas pelas anistias do poder público.

A opção pelo automóvel como meio de transporte privilegiado na cidade implicou, por sua vez, o superdimensionamento das vias e a valorização de alternativas em que o automóvel tem acesso direto à edificação. Mesmo cidades com pouco tráfego adotam sistemas viários abertos, em malha, com vias largas e asfaltadas, ainda que destinadas apenas ao uso local. O espaço que poderia ser apropriado pela população para moradia ou lazer é destinado a facilitar a locomoção da minoria proprietária de automóveis.

Assim, a produção da cidade fica limitada pelos padrões de construção ultrapassados ou inaplicáveis (que não conseguem ser seguidos pela maioria da população) e pela visão de cidade em que o automóvel, e não o pedestre, é o principal ator. Dentro do processo de urbanização acelerada e de supervalorização da terra urbana, a conseqüência inevitável é o agravamento do déficit habitacional.

Piorando o quadro, a complexidade da legislação alimenta a criminosa prática de criar dificuldades para vender facilidades.

O QUE ALTERAR NA LEGISLAÇÃO?

As leis que regulamentam a construção de habitações e a implantação de loteamentos, na maior parte das cidades, são ricas em detalhes. A criatividade dos projetistas fica, portanto, restrita. Ao mesmo tempo, raramente a legislação deixa claro quais são os seus objetivos. Os motivos técnicos que levaram à formulação de algumas normas chegam a ser indecifráveis. Algumas exigências passam a ser contraproducentes, como a generalização indiscriminada de recuos, impedindo, em algumas circunstâncias, soluções mais adequadas para insolar e ventilar a habitação, ou requerendo maior movimento de terra. As exigências legais são responsáveis por parcela significativa dos custos de empreendimentos habitacionais, especialmente com relação aos custos de urbanização. Os padrões técnicos adotados usualmente fazem com que no Brasil a  área pavimentada por habitante seja maior que a existente em países com taxa maior de propriedade de veículos. Levam a um trabalho de terraplenagem da totalidade do terreno, que traz também custos ambientais e riscos geotécnicos. Os custos de pavimentação e terraplenagem são, exatamente, os mais importantes do item infra-estrutura, chegando a corresponder a 53,2%.

A legislação dificulta a implantação de empreendimentos que prevejam ruas de pedestres e vias de caráter essencialmente local (de pequenas dimensões, destinadas a pequeno volume de tráfego, onde o automóvel pode compartilhar o espaço com o pedestre). Da mesma forma, soluções como condomínios horizontais, casas de fundo e edificações sem acesso para o automóvel ficam prejudicadas na maioria das cidades. A exigência de larguras mínimas das vias e vagas de estacionamento internas aos lotes, recuos entre as edificações e as vias de doação de  áreas públicas são os maiores empecilhos. Por isso, os condomínios horizontais, que poderiam ser uma alternativa de baixo custo e alta qualidade de vida, só são possíveis, na maioria das cidades, quando dirigidos a populações de renda elevada.

Não fossem as barreiras legais, os custos de implantação (pavimentação, terraplenagem, redes de infra-estrutura) poderiam ser menores, conseguindo um melhor aproveitamento do terreno (inclusive com  áreas de lazer mais amplas), em decorrência de maiores densidades habitacionais.

A legislação contribui negativamente, também, pelas dificuldades que coloca em termos de procedimentos administrativos para a construção, reforma e regularização de imóveis.

REVENDO A LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

A revisão da legislação urbanística deve se voltar para o objetivo central de assegurar direitos coletivos e o interesse da cidade, levando em conta porém, a necessidade de facilitar e reduzir os custos da produção de moradias. É uma ação com expressivo sentido político, voltada para a resolução de um problema social. Não pode ser, portanto, encarada como uma questão apenas técnica. Seu encaminhamento deve ser marcadamente político, valendo-se dos subsídios técnicos que forem necessários.A participação da sociedade não pode ser descartada. Esta participação é indispensável para que as normas estabelecidas sejam representativas das vontades e das necessidades da população. Os movimentos de moradia, associações de moradores, sindicatos de trabalhadores, empresas da construção civil, entidades ambientalistas, instituições de ensino superior e outros organismos da sociedade civil devem estar presentes e trazer suas opiniões desde a elaboração do primeiro esboço da nova legislação. Isto não quer dizer que a prefeitura não deva ter posições claras. Avaliando os interesses em jogo (nem sempre declarados), a prefeitura deve agir no sentido de assegurar o caráter social da iniciativa, neutralizando os lobbies das empreiteiras, dos fabricantes de asfalto, dos especuladores imobiliários e de outros beneficiários dos altos custos dos projetos habitacionais.

A nova legislação deve garantir liberdade de concepção para os projetistas, ao invés de impedir que soluções inovadoras e criativas sejam postas em prática. A liberdade de concepção, no entanto, deve ser delimitada por padrões técnicos, evitando que a mudança traga efeitos negativos. É fundamental que os condicionantes técnicos das normas adotadas sejam expressos com clareza, de modo que facilitem o seu questionamento e revisão. Mais importante ainda é explicitar os objetivos, permitindo que a interpretação e a aplicação da lei busquem o bem-estar de todos os cidadãos, e não apenas a obediência a um conjunto de normas que nada têm a ver com as demandas da cidade.

RESULTADOS

a) Econômicos

A flexibilidade da legislação urbanística permite reduções de custos nos projetos habitacionais pela possibilidade de adensar a ocupação dos lotes, reduzindo também os custos por residência no tocante a pavimentação, terraplenagem, e redes de infra-estrutura.

b) Sociais

Reduzindo-se os custos dos projetos habitacionais, as prefeituras podem aumentar a eficiência de suas ações em habitação, produzindo um volume maior de unidades. A implantação de empreendimentos pela iniciativa privada ou mesmo a auto-construção são beneficiadas pela redução de custos, facilitando a produção de moradias.

c) Urbanísticos

Contribui para a implantação de uma nova visão do espaço urbano, diferente daquela que vem triunfando nas cidades brasileiras. Ela deixa de estar a serviço do automóvel e fica menos hostil ao cidadão. A construção da paisagem urbana passa a considerar melhor as necessidades da sociedade: a flexibilidade e a criatividade podem substituir as obscuras definições técnicas.

d) Ambientais

É possível, com esta mudança de visão, oferecer ganhos em qualidade de vida aos habitantes. Mesmo os conjuntos destinados à população mais pobre podem oferecer um ambiente digno aos seus moradores, com oferta de espaços adequados para lazer e convivência. É possível, ainda, reduzir a impermeabilização do solo e as alterações radicais nas características geomorfológicas das  áreas.

e) Políticos

A alteração nas exigências legais contribui para a ampliação da cidadania e do direito à cidade, tanto por facilitar o acesso à moradia como por permitir a humanização do espaço urbano. Investindo-se na participação da sociedade no processo de revisão da legislação, consegue-se, ainda, incorporar mais atores às ações de governo municipal.

Autor: José Carlos Vaz
Consultor: Ricardo Moretti

Desenvolvimento Urbano

CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS
(Publicado originalmente como DICAS nº 33 em 1995)

Incluir na legislação urbanística a opção de conjuntos residenciais horizontais permite a elaboração de projetos mais baratos que lotes unifamiliares e edifícios de apartamentos.

Em muitas cidades brasileiras, a legislação urbanística dificulta ou impossibilita a construção de moradias do tipo condomínio horizontal. O excesso de restrições estabelecidas pelo poder público limita a adoção de soluções criativas por parte dos projetistas. Com isto, as opções de empreendimentos habitacionais ficam restritas à construção de edifícios de apartamentos ou unidades unifamiliares totalmente isoladas em lotes mínimos relativamente grandes.

A seguir é apresentado um exemplo de projeto de lei de condomínios horizontais, que pode ser adaptado para as particularidades de cada município. Sua elaboração baseia-se no princípio de que a legislação urbanística deve buscar regulamentar os aspectos do empreendimento que digam respeito à coletividade (impactos no trânsito, na infra-estrutura urbana e nas condições de vida da vizinhança) e à salubridade das habitações, deixando a cargo dos projetistas e moradores as decisões relativas a padrões de conforto, uso de espaços comuns, áreas de circulação e outras, de caráter privado.

O modelo de projeto apresentado permite a construção de conjuntos residenciais horizontais, sob regime de condomínio. O porte dos condomínios varia bastante: podem ser construídos desde pequenos conjuntos do tipo "vila", com menos de seis unidades, até empreendimentos de 160 unidades, constituídos de edifícios de até três pavimentos.

As edificações não podem possuir mais do que nove metros de altura. Combinada a esta exigência, estão a restrição da taxa de ocupação em 50% da área do lote (ou seja, no máximo metade do terreno será edificado) e a limitação da área construída total à mesma metragem do terreno (ou seja, a soma das áreas dos pavimentos construídos, incluindo as unidades, garagens subterrâneas e espaços construídos de uso comum não poderá superar a área total do lote). Por fim, é limitada em 62,5 metros quadrados a quota mínima do terreno por unidade habitacional (divisão da área total do lote pelo número de moradias).

Como exemplo, tem-se que um terreno de 1.250 metros quadrados comportará, no máximo, 20 unidades geminadas ou superpostas em um ou mais edifício de dois pavimentos, que ocuparão, no máximo, 625 metros quadrados de área do terreno com área construída total de 1.250 metros quadrados. Se forem construídos edifícios de três pavimentos, a área do terreno ocupada pelas edificações se reduzirá, pois a área construída não pode exceder a do terreno.

PROJETO DE LEI

Dispõe sobre a criação de categoria de uso residencial: Conjunto Residencial Horizontal.

Artigo 1º - O Conjunto Residencial Horizontal é constituído por unidades habitacionais isoladas, agrupadas, geminadas ou superpostas, em condomínio, sendo permitido nas zonas de uso que admitem uso residencial.

Artigo 2º - Todas as unidades habitacionais do Conjunto Residencial Horizontal deverão ter altura inferior a 9 metros, definindo-se altura, para efeito desta Lei, como a maior diferença de cota entre qualquer ponto da edificação e o perfil original do terreno no ponto considerado.

Artigo 3º - O Conjunto Residencial Horizontal somente poderá ser implantado em lotes com área igual ou inferior a dez mil metros quadrados, devendo ainda atender às seguintes disposições:

I - A quota de terreno por unidade habitacional, obtida pela divisão entre a área total do lote e o número de unidades habitacionais a construir, deverá ser igual ou superior a 62,5 metros quadrados.

II - A taxa de ocupação máxima será de 50% e a área construída total do empreendimento não deverá ser superior à área do lote.

III - Para cada unidade habitacional deverá ser prevista pelo menos uma vaga de estacionamento dentro da área do lote, podendo ser aceita vaga de estacionamento em superfície ou subterrânea.

IV - O acesso às unidades habitacionais deverá ser feito através de via particular, de pedestres ou de veículos, interna ao conjunto, devendo a via de pedestres ter largura mínima de 3 metros;

V - Nos casos de unidades superpostas, a escadaria de acesso poderá atender mais de uma unidade, desde que obedecidas as dimensões mínimas previstas no Código de Edificações.

VI - Serão aplicadas as exigências de recuo de frente, lateral e de fundos correspondentes à zona em que será construído o Conjunto Residencial Horizontal para o lote como um todo, dispensando-se os recuos entre edificações do conjunto e entre as edificações e as vias internas, desde que obedecidas as prescrições do Código de Edificações relativas às condições mínimas de iluminação, insolação e ventilação de cada unidade habitacional.

VII - A edificação com altura superior a 7 metros deverá atender a um recuo mínimo de 3 metros com relação às divisas do lote.

VIII - No mínimo 15% da área do Conjunto Residencial Horizontal deverá ser mantida permeável.

Artigo 4º - O Conjunto Residencial Horizontal destina-se exclusivamente à implantação de unidades habitacionais, não sendo admitida a instalação de outros usos.

Artigo 5º - O Conjunto Residencial Horizontal só poderá ser implantado em lotes que tenham frente e acesso para vias oficiais de circulação com largura igual ou superior a 10 metros, com a exceção do caso previsto no parágrafo único deste artigo.

Parágrafo único - Admitir-se-á a implantação do Conjunto Residencial Horizontal em vias oficiais de largura inferior a 10 metros quando estiver previsto estacionamento de visitantes no interior do lote, na proporção mínima de uma vaga de estacionamento para cada duas unidades habitacionais.

Artigo 6º - Será permitida a implantação de Conjunto Residencial Horizontal de caráter evolutivo, construindo-se na etapa inicial apenas o embrião da edificação, desde que:

I - seja apresentado e aprovado o projeto da edificação completa;

II - seja emitido certificado de conclusão parcial das obras correspondentes ao embrião.

Artigo 7º - O projeto do Conjunto Residencial Horizontal deverá indicar:

I - arborização e tratamento paisagístico das áreas comuns não ocupadas por edificações;

II - drenagem das águas pluviais;

III - sistema de coleta, tratamento e disposição de águas servidas e esgotos;

IV - instalação para disposição de lixo, no interior do lote, junto à via pública.

Artigo 8º - Os espaços de uso comum, as áreas de estacionamento e as vias internas de circulação de veículos e pedestres serão considerados bens de uso exclusivo do Conjunto Residencial Horizontal, sendo sua manutenção de responsabilidade do conjunto de moradores.

EXPERIÊNCIA

Em S. Paulo-SP (9.646 mil hab.), foi criada recentemente a categoria de uso residencial conjunto residencial horizontal - vila (Lei n.º 11.605/94 regulamentada pelo Decreto n.º 34.740/94), Baseando-se nas concepções apresentadas no projeto de lei acima. Além das normas gerais apresentadas aqui, a lei e o decreto trazem algumas regulamentações adicionais, principalmente com respeito à circulação interna ao conjunto.

A mudança na legislação resultou de um processo de discussão envolvendo órgãos de habitação e planejamento da prefeitura, vereadores, urbanistas e representantes dos empreendedores imobiliários, a partir da iniciativa de um vereador da oposição, com apoio de técnicos do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas).

Com a nova lei, passa a ser possível a construção de empreendimentos do tipo conjunto residencial horizontal, com edificações como pequenos edifícios de até três pavimentos, sobrados, moradias isoladas ou casas geminadas. Também é estimulada, pela nova lei, a implantação de empreendimentos do tipo vila residencial, que desde os anos 60 foram objeto de restrição da legislação do município.

RESULTADOS

Os conjuntos residenciais horizontais permitem combinar uma boa qualidade de arquitetônica com a otimização da infra-estrutura disponível. Oferecem uma solução entre os lotes unifamiliares (que só fornecem boa qualidade de vida à custa da baixa densidade de ocupação) e os edifícios de apartamentos (com alta densidade habitacional mas acompanhados de uma série de conflitos de uso e sobrecarga da infra-estrutura).

É possível ampliar posteriormente as casas, com a implantação de moradias do tipo embrião, o que é especialmente importante para programas habitacionais voltados a população de baixa renda.

Em termos de custo, é possível realizar empreendimentos com custo unitário de construção bastante inferior ao de edifícios de apartamentos. O uso de terreno por unidade, no entanto, é maior, o que pode tornar pouco atraentes empreendimentos em regiões onde o custo da terra seja especialmente elevado, ainda que para a grande maioria das cidades brasileiras de médio e grande porte este problema afete apenas uma parcela pequena de sua área urbana.

A construção de conjuntos habitacionais horizontais permite, também, a abertura de novas possibilidades de investimento para o pequeno capital, reduzindo o poder das grandes empresas construtoras no mercado imobiliário local. Além disso, cria condições para que grupos organizados promovam soluções comunitárias de produção de moradia, através de cooperativas e mutirões.

Esses grupos podem adquirir terrenos e neles implantar conjuntos residenciais horizontais com a vantagem de não se exigir um número alto de participantes.

* Unidade de 50m², mais garagem para automóvel, com custo do terreno de US$ 71/m²

Fonte: Ricardo S. Moretti

Autores: Ricardo S. Moretti e José Carlos Vaz

Construindo com lixo - casas populares

Construindo com lixo

Fibras vegetais não aproveitadas diminuem custos de construções populares.

Restos de fibras vegetais de sisal, eucalipto, coco e bananeiras que vão para o lixo todos os dias, em diversas regiões do país, agora podem ser usadas como matéria-prima para fabricação de telhas resistentes e de baixo custo para construção de habitações populares.

No projeto, realizado por pesquisadores do grupo de Construções Rurais e Ambiência, do Departamento de Zootecnia da Faculdade de Zootecnia e Engenharia de Alimentos (FZEA) da USP de Pirassununga, e financiado pelo Programa Habitare da Finep, o uso das Fibras Vegetais e de outros resíduos agroindustriais já produziu mais de 200 amostras diferentes. Cada amostra é submetida a diversos ensaios para comprovar a eficiência em critérios como resistência à flexão, absorção de energia, a permeabilidade e a não combustão.

O professor Holmer Savastano Junior, responsável pela equipe, explica que a argamassa básica para a fabricação das telhas é composta da escória de auto-forno moída, as fibras vegetais, areia e água e foi aprovada conforme normas internacionais para produtos voltados à construção de baixo custo.

As vantagens do uso destes materiais, ainda segundo Savastano, são a maior resistência a solicitações mecânicas (maior dificuldade de ruptura) e os custos mais baixos. O valor das matérias-primas pode ser, segundo estudos preliminares, até quatro vezes menor do que o do cimento amianto, por exemplo. O uso de equipamentos simples de produção, mão-de-obra convencional sem grande especialização e baixo consumo de energia também ajudam a diminuir os custos. "Outra vantagem é que a telha produzida dispensa acabamentos como pintura ou impermeabilizações".

A única ressalva feita pelo professor é de que a adequação do produto a matérias-primas disponíveis regionalmente deve ter acompanhamento técnico em cada caso para que sejam feitas as adaptações necessárias.

Pedro Lent
Ciência Hoje/ RJ

Casas populares prontas em 8 dias

http://www.epotec.com.br/popular.htm

Vila - Opção Habitacional

Casas populares em isopor

http://www.polipac.com.br/

Uma forma alternativa de construir

Retirado do site: http://www.ibam.org.br/urbanos/assunto3/blt4_1.htm

Casas de aço

Todos os detalhes do projeto das casas de aço

CARACTERÍSTICAS DO PROJETO

As casas são feitas de placas de aço zincado padronizadas com 0,95 mm de espessura, dobradas a frio e encaixados entre si formando as paredes.

Nas extremidades, essas placas formam pequenas colunas, dando rigidez à estrutura da parede.

O aço zincado tem alta resistência mecânica e à corrosão. Além disso, dura muito.

As placas são leves e de fácil manuseio.

O acabamento externo é revestido com material de vinil (lâminas em PVC), em vários padrões de cores, o que elimina a necessidade de pintura.

No acabamento interno, as paredes são revestidas com placas de gesso acartonado, aparafusadas sobre os painéis de aço e posteriormente rejuntadas nas emendas com massa apropriada.

O engradamento do telhado consiste em perfis de aço dobrados, permitindo a colocação tanto de telhas de cerâmica quanto de aço galvanizado pré-pintado, que têm custo menor ainda.

As janelas e portas chegam à obra prontas: pintadas, com vidros, batentes, dobradiças e fechaduras

De acordo com a concepção modular, a casa pode ser construída por etapas, a partir de um embrião.

As casas têm perfeito isolamento térmico e acústico. Não há a possibilidade de os moradores sentirem calor ou frio demais.

VANTAGENS EM COMPARAÇÃO À CONSTRUÇÃO TRADICIONAL
Custo 30% mais baixo do que na construção em alvenaria

Facilidade de montagem

Rapidez na construção. As casas levam cerca de dois meses para ficar prontas, contra pelo menos quatro meses das unidades de alvenaria

Uso de materiais recicláveis

Materiais à prova de cupins

Uso de matérias-primas não-combustíveis

A casa pode ser removida e remontada em outro local

Baixo custo de manutenção

Construção “limpa”, sem desperdícios

Impacto positivo sobre o meio ambiente, pois dispensa o uso de madeira

Flexibilidade para ampliação

PRINCIPAIS DÚVIDAS DOS USUÁRIOS

1) A casa metálica enferruja?

Não. A utilização de aço zincado nos componentes protege a casa contra a corrosão.

2) Casas metálicas atraem mais as descargas atmosféricas?

Não. Ao contrário, por conduzirem a eletricidade para a terra, essas estruturas estão menos sujeitas a danos por descargas atmosféricas.

3) As estruturas de aço interferem na recepção de rádios e televisores?

Não existe diferença na recepção de sinais de rádio e TV nas casas metálicas e nas construções convencionais.

4) A casa pode ser reformada?

Sim. Como os painéis das paredes são modulares, podem ser retirados ou acrescentados, seguindo a mesma tecnologia da construção.

5) O revestimento plástico pega fogo?

Não. O material à base de vinil do revestimento não propaga fogo.

6) Os painéis de gesso quebram com facilidade?

Testes realizados por entidades credenciadas revelaram que os painéis podem sofrer impactos sem o perigo de danos a sua estrutura.

7) É verdade que os painéis de gesso não podem sofrer danos em áreas úmidas?

Para evitar esse problema, nas áreas úmidas o painel é tratado com silicone, o que o torna resistente, podendo ser colocados azulejos sobre eles.

8) A casa não é muito quente?

Não. O colchão de ar existente entre os revestimentos cria um isolamento térmico, que impede frio ou calor em excesso.

9) Como são feitas as instalações elétricas e hidráulicas?

As instalações passam pelo espaço vazio existente entre os painéis, o que permite manutenção sem a necessidade de demolições, como nas casas de alvenaria.

COMO ADQUIRIR UMA CASA MODULAR DE AÇO

A empresa que estiver interessada deve procurar diretamente a Companhia Siderúrgica Nacional (CSN).

A CSN fornece um kit metálico de 54 metros quadrados, que consiste em módulo de sala, dois quartos, cozinha e banheiro. Esse modelo pode ser ampliado.

O custo mínimo da casa já construída é de R$ 220 o metro quadrado. Além disso, o empreendimento exige despesas com as redes hidráulica e elétrica, pisos e azulejos, telhas, louças e metais, forro e instalações de esgoto.

O modelo básico da casa (com 54 metros quadrados) pode sair por R$ 15 mil aproximadamente, incluindo todas as despesas.

Para obter mais informações, basta entrar em contato com a Superintendência Geral de Tecnologia da CSN, pelo telefone (024) 344-6624 ou na Internet, através do endereço eletrônico casamodular@csn.com.br.

Fonte: CSN

Soluções brasileiras